| 问题 | 如何解决8起常见的房地产纠纷 |
| 释义 |
案例：2012年底，石家庄市某小区一业主反映，小区交房时间是2009年11月，但3年多过去了，业主一直没有拿到房产证，小区内的居民急得不得了，开发商却总是心平气和地拖延。业主李先生也表示，由于没有房产证，他们的户籍转移、子女就学、结婚、生育等问题都不方便。 购房提示：根据法律规定，预售商品房购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋权属登记手续，业主应当尽快与开发商协商。如果开发商办不到产权证，应向当地人民法院起诉要求赔偿。
2。买房容易，退房难。 案例：2011年11月，宋先生以贷款方式签订了某房地产商品房预售合同，约定该房地产于2012年12月31日交付。原来的交房日已经到了，但楼盘连封条都没有。为了摆脱入住日期一再推迟的小区，宋先生跑了30多次，开发商一直推搡堵截，问题一直没有解决。 购房提示：退房的一般原因包括：一是买受人违约；二是出卖人违约；三是双方不违约，但双方就退房问题达成一致；四是双方违约，但协商不成达成协议。如果开发商违约，退房比较容易，但如果购房者违约，比如购房者因自身原因不想买房，购房或贷款资格出现问题，退房就比较困难。秦先生：买房时，合同规定每天违约金为购房款的万分之八，购房款为64万元。逾期交付14个月后，罚款20多万元。现在开发商开始交房了，我们要求开发商先交罚款，然后再收房。但开发商说，先把房子接过来，再谈违约金。我想起诉开发商要求违约金。请问：开发商能否全额支付违约金？ 购房提示：如果房屋符合交房条件，开发商通知购房者接受房屋，购房者应接受房屋。房屋验收不影响开发商违约责任的追究。法律规定，约定的违约金高于实际损失的，开发商可以请求法院调整违约金。司法解释规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可视为高于造成损失的数额。如何确定购房者的实际损失，一些法院以房屋租金为标准。 4。产权缩水案例：2013年，家住桥西区的李女士花了100多万元买房。与开发商签订合同后，她仔细研究了房屋产权，发现产权期限为2001年-2070年。这样一来，购房者的产权只有57年，少了13年。李女士很郁闷。 购房小贴士：产权缩水5-8年并不少见，但是人为因素造成的，缩水超过10年或20年。有的开发商因资金不足、相关证件不全而推迟开发周期；有的开发商因市场定位不准确等原因使已竣工房屋滞销或闲置。如果开发商在出售房屋时没有明示剩余土地使用权年限的真实情况，购房人可以要求开发商赔偿因产权“缩水”造成的相应损失。 5。共用面积比例与实际不符。 案例：谢先生一家两年前在开发区某住宅区购买了一套商品房。根据他们购房时签订的预售合同，谢家两房两厅房屋建筑面积为105.8平方米，其中分摊建筑面积为20.4平方米。谢先生入住后，按照设计图纸标注的面积逐一累计每间房的面积，发现合租面积达到34平方米，比合同约定的面积多了10多平方米。 购房提示：现行的房屋买卖通用格式合同中，对分摊面积的计算方法和具体来源没有明确规定，对分摊面积错误的处理方法也没有明确规定。房地产市场正处于发展阶段，法律法规尚不完善。开发商往往利用其强势地位做一些损害消费者利益的事情。此时，购房者在选房时要慎重。 6。房子未经验收就“交付”了。 案例：家住长安区的张先生买了一套两室两厅的房子。按照原来的商品房销售合同，开发商应该在2012年10月底前交房，但当时碧桂园根本不具备交房条件，所以销售人员打电话来办理入住手续。”开发商强迫我们接受房子。当时水电不好，公园一片狼藉。我们要求开发商出示竣工验收记录，但他们根本拿不出来，所以我们很多业主都不接受房子。” 购房提示：根据商品房买卖合同的相关规定，开发商未出示竣工验收备案证明的，业主有权拒绝验收房屋，开发商应承担迟延交付的责任。由于开发商不具备交房条件，开发公司应取得《省级房屋建筑工程竣工验收记录》，方可交付业主使用。因此，在这种情况下，业主可以拒收房屋，违约金按照双方签订的《商品房买卖合同》中的出卖人逾期交付房屋的责任执行。 7。房屋实际情况与购房合同描述不符。 案例：“合同中约定的我买的正立面房屋高5.9米。现在我已经把房子送出去了。我在现场实测，净高只有5.6米。我认为不可能有5.9米的地板厚度。我要求开发商协调，但他们置之不理，“郭先生和市民遇到的类似房子和合同上的购房者不在少数，这让他们感到无奈。 购房提示：消费者在购买商品房时，首先要注意商品房“五证”是否齐全；开发商是否使用标准合同文本；签订合同时，购房者应认真考虑《商品房质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容，并将质量保证书作为合同的附件；同时，在签订合同时一定要慎重。在签订合同之前，我们应该仔细审查合同条款并阐明其含义。8、信息披露广告轰炸案：“你好，我是某家具公司的，你的新房就要交付了，对吧？市民刘小姐透露，自从送货以来，她已经接到装饰、家具、布艺等商家的几十个电话。刘小姐总是问从哪里可以得到她的个人信息。 购房提示：根据《合同法》规定，业主个人资料属于隐私，售楼处等部门有义务对业主个人信息进行保密，可以承担私自泄露的民事责任。但是，目前这种行为的后果还不是很直观，相关部门的打击力度还不够，相关证据也很难确定。对此，建议市民在手机上安装抗干扰软件，以便及时对这些通话做出判断，避免二次骚扰。你知道吗 |
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