| 问题 | 二手房销售中应该注意哪些环节 |
| 释义 |
其实，只要消费者掌握了基本的交易知识，并注意到一些可能存在的风险，还是可以买到满意的二手房的。一般正规二手房交易包括以下几个环节。一是找中介信息登记，买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策。经纪公司根据实际情况对买卖双方进行匹配，为买卖双方提供桥梁。买卖双方分别登记买卖信息。在这一环节，买卖双方面对的一个重要问题就是选择真正的信托中介，这直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。 选择一家好的经纪公司有以下几点：规模大、营业执照、资质证书和良好的信誉。具体措施如下： 1。注意公司地址是否与您登记参观的门店在同一地点或同一行政区域。如果没有，则有两种情况：一是证明公司异地经营，很可能面临被工商行政管理部门列为违法行为的困境，通过搬家逃避工商部门的制裁和客户的追讨；因为是分店或连锁店。按照规定，分支机构也应该有自己的牌照。但是，取得许可证的条件是有两个以上的分支机构具有经纪人资格证书。有的分行不符合这一标准，使用的是总行营业执照复印件。因此，消费者应要求该店业务员看总公司营业执照，并借此机会到总公司进行业务认定。三。注意许可证上所列的注册资本。通过考察公司的规模、办公地点和员工人数，我们可以判断这样一家企业是否可能拥有许可证上所列的100万元或1000万元的注册资本。购房者在与业主签订购房协议前，应多次到中介公司的商铺，观察商铺内销售人员是否固定，买卖双方是否存在其他纠纷。 还有一件事你应该注意：不要被“信托中介”的名称所迷惑。一些中介打着“信任中介”的旗号，伤害消费者。出卖人应当向房屋所在区县房地产交易管理部门申请《挂牌审批通知书》，办理挂牌审批手续。 如果购买了公共住房，则需要加盖三个印章。 第一个印章是销售调查表上的印章，主要用于单位证明土地使用性质，从而证明房屋所在的土地是出让性质还是无偿划拨性质。 第二个印章是上市咨询表上的印章。今后将出台补充规定和指示。所购公有住房的产权人与原产权单位没有特别约定的，不需要原产权单位同意并盖章。 第三个印章是挂牌申请确认表上的印章，在签订销售合同前，由各区房地产部门审批。主要从形式上看是否属于禁止上市的几项规定。以下房产不能上市： 1。中央直属机关的公馆； 2。军品公馆、医院（院）品、学校（校）品与单位办公用房在同一大院内； 3。使用权之家； 4。房子是按标准价购买的，但剩余的价格没有按成本价补足； 5。在农村集体土地上建造的房屋，持有农村产权证的二手商品房； 6。列入拆迁公告范围的房屋； 7。其他共有人不同意出售的共有房屋； 8。所有权纠纷； 9。未经抵押人书面同意，已经抵押的房屋； 10。新的住房困难将形成上市销售后； 11。依法查封或者以其他形式限制所有权转移的； 12。房屋已出租给他人，出卖人未按规定告知承租人的，侵犯了承租人的优先购买权等权益。第三，评估和调查房屋供应的细节，中介应审核身份证和产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并保存中介备案。中介实地走访，掌握房屋的细节，如天花板、墙面、卫生间、厨房给排水等，装修结构是否有损坏，无私乱搭，占用屋顶平台、走廊。初步评估为确定销售价格提供了参考。在这一环节中，合适的住房供应和住房评估是最受关注的。 购房者一定会注意到，任何地段较好、交通较为便利的二手房，单价都不低于5000元/平方米，有的价格更差：6000元/平方米、7000元/平方米。要找到一套价格可以接受的老房子并不容易。问中介，得到的答案是：“房子已经卖了”，而且，房产中介的报价也五花八门，有的是业主的净要价，有的是含税总价，有的是中介加价后的价格。 作为一个卖家，我们应该考虑我们自己房地产的面积、使用年限、折旧、朝向等因素，以及周边社区的物业和新盘价格，从而明确这套房的可能买家，以及这些人的收入和承受能力，并把握报价大小，避免尴尬报价，造成销售周期过长甚至价格无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时，会提供免费的专业评估。买卖双方可以据此讨论房价。实际上，二手房价格最简单的计算标准是：报价约为同一地理位置商品房价格的60%-70%，约为目前周边房屋月租金的100倍。第四，交易中介在签订验房协议后，分别与买卖双方签订委托买卖协议。买卖双方确认房价及相关事项后，就到中介签订买卖合同。一般情况下，卖方房屋的具体情况应在合同中注明，同时支付代理费。总代理费由买方支付，金额为房价的2.5%，同时向双方收取。为了减少二手房交易中可能出现的风险，以下条款至关重要： 1。基本信息应列明：买卖双方的姓名、住所和联系方式；要求出卖人或中介明确写下房屋的基本信息，包括房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、是否有抵押、房屋有无抵押等共有人同意出售房子； 3。与价格有关的问题：在合同中写明房屋总价，写明是一次性付款、分期付款还是贷款申请，写明付款时间，约定付款条件； 4。说明交货时间和条件，办理相关手续的过程和费用； 5。违约责任：明确何种情况视为违约，违约金的计算和支付、定金和赔偿，以及争议协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）。 6。明确合同的生效、中止、终止或解除条款。 7。在合同中规定变更和转让的条件或不能变更或转让的禁止条款。另外，在增加一些条款时，必须以文字形式执行，并要求中介在条款上加盖公司公章。为保障双方切身利益，消除房地产交易中不必要的纠纷，中介机构在接受双方共同委托后，提供中介保险服务，作为房地产交易中“购房款支付、房地产交接”的中介担保人。买卖双方签订销售合同后，应签订“中间保险合同”
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