| 问题 | 集体土地租赁合同无效如何处理 |
| 释义 |
集体土地租赁合同无效的处理。葡萄园艺场依法享有集体土地使用权，土地用于种植各种果树和苗木。2004年1月1日，某葡萄园艺场与B化工厂签订协议，将土地租赁给B化工厂，租期10年，年租金7000元。这家工厂在租赁期内支付了1.4万元租金，此后一直拖欠租金。现在，由于争议，化工厂B已向法院提出上诉，要求确认双方签订的租赁协议无效，并要求返还葡萄园农场a支付的租金。 原告认为，与被告葡萄园农场签订协议违反了土地使用规定管理法，这是违法行为。如果是违法行为，根据《合同法》第五十八条的规定，合同应当从一开始就宣告无效，原告已经返还了土地，被告取得的财产也应当返还。被告辩称，签订合同是双方自愿一致的行为，葡萄园实际将土地交付原告使用。原告签署协议有过错，不同意退还租金。最后，法院裁定原告和被告签署的协议无效，驳回原告的其他诉讼请求。 本案中，双方对违反《土地管理法》第六十三条签订的协议无效无异议，但双方对原告支付给被告的1.4万元租金是否退还存在争议。也就是说，合同法第五十八条规定“合同无效或者解除后，因合同取得的财产应当返还”；如何理解和适用？ 在讨论中，由于对协议无效行为应依据的原则、法律精神和《合同法》第五十八条的理解不同，本案也有两种意见：第一种意见支持原告的诉讼请求。严格执行合同法第五十八条。原告和被告在得知农用地未经批准转为非农用地的情况下，均签订了土地租赁协议。合同从一开始就无效。被告不但拿不到原合同约定的地租，还将收取的地租退还原告。这是《合同法》规定的返还原则，符合被告人不受处罚的原则和故意行为的利益原则。第二种意见是驳回原告的诉讼请求。对合同法规定的返还财产的合法性和现实性进行审查。首先，本案不具备退租的合法性。原告恶意出租并使用土地，故原主张不合法。其次，本案不具备退租的现实。土地租赁合同的连续支付特性决定了已履行部分具有不可磨灭的性质。此外，原告还因履行原合同取得占有收益。完全恢复原状是不可能的，已缴租金也很难归还。不退还已付租金更符合法律和公平合理的原则。因此，原告要求退还已付租金的请求不予支持。笔者同意第二种观点，即判决观点。具体理由如下：第一，无效合同成立的目的是什么？从建立无效合同制度的目的出发，确定无效合同是为了防止国家利益的损失，社会和第三人因履行无效合同而引起的政府救济。返还财产只是一种救济，而不是惩罚性制裁。我们不能机械地理解财产返还是无效合同的一般原则。当合同标的物的性质决定不能返还时，此时不能适用返还财产。财产返还仅适用于保护一方当事人的利益，不能达到维护社会秩序稳定的作用。在本案中，在合同确认无效的情况下，利用被告葡萄园返还已付租金，显然是不现实、不公平的。其次，《合同法》和《民法通则》对当事人的恶意行为作了怎样的规定。从防止不法分子利用无效合同进行恶意诉讼和恶意抗辩的角度出发。当事人明知签订了无效合同，在履行过程中发现客观情况对自己不利，主动向法院申请确认合同无效，请求返还财产。如果我们支持返还已付租金，我们将满足不法分子的要求，他们将不承担合同无效的不利后果，而是将从中受益。如此一来，就存在鼓励和纵容当事人签订无效合同的风险，不仅损害了交易的公平和诚信原则，扰乱了市场交易秩序，也无法保障交易安全。在本案中，原告要求返还租金的主张没有法律依据，如果得到支持，就违背了法律精神。从土地租赁合同连续支付的特点来看，被告1.4万元租金是否具有可逆性和可返还性，决定了已经履行的部分具有不可擦除的性质，不能简单地“分别返还”和“恢复原状”，并产生了不可逆转的现象，事实上，它只能保留。已经全部或者部分履行的租赁合同被确认无效的，由于承租人不能将租赁物的使用利益返还给出租人，必然排除合同无效追溯力的适用。即使支持返还已付租金，用地方也应缴纳相当于租金的“土地使用费”，双方都将陷入循环诉讼，造成当事人反复诉讼，浪费司法资源。此时，合同的无效只能延续到将来，财产的返还必然受到限制，否则，承租人将得到无偿使用租赁财产的不公平结果。因此，出租人仍应保留已取得的租金，承租人应返还租赁物但无权要求返还租金，以平衡当事人之间的利益。在要求返还财产时，法律不是一刀切，而是应根据无效合同的性质和标的物，对返还财产给予一定的限制，从而公平合理地处理无效合同纠纷。第四，基于非法合同无效处理与合法合同解除处理的区别，无效合同应恢复到违约前的状态，双方将按合同约定从对方取得的财产返还，且不支持获利，这是最低的法律保护的形式。根据合同的履行和性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。通常情况下，大多数非连续性合同的解除具有追溯效力，而大多数连续性合同的解除不具有追溯效力。如果本案合法，合同终止，被告葡萄园无需退还已支付给原告的租金，原告还应将未支付的款项退还给被告。但本案是非法合同无效，不能基于非法行为牟利，不能基于合同解除的处理。从民事法律关系的角度看，即合同无效、未付租金无法取得、非法签订协议无法获利。从行政法律关系的角度看，可以由土地管理部门依据《土地管理法》予以处罚。但从目前的实施情况来看，土地管理部门的管理模式还存在一些不足。农村土地管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式来安排农村集体土地的使用，从而维护公共管理的正常交易秩序，不能积极开展监督管理。为了更好地贯彻土地管理的立法精神，在土地管理部门没有对被告葡萄园作出行政处罚的情况下，被告葡萄园不退还已经支付的租金，更符合现状的要求。上述内容是对“集体土地租赁合同解除后怎么办”问题的回答
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