| 问题 | 拆迁补偿安置阶段应注意什么 |
| 释义 |
一是调查了解搬迁群众及其房屋情况。 首先，调查并取得被拆迁人的房屋所有权证，了解房屋面积。其次，确定拆迁范围。房屋出租的，应当确定房屋所有人和承租人的身份。原房屋所有人死亡的，应当确定继承人。二是做好房屋拆迁评估工作。 在拆迁过程中，要摸清被拆迁房屋的价值。因此，法律特别规定了房屋拆迁评估的概念和程序。城市房屋拆迁评估是指根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，对房地产市场价格进行评估，以确定被拆迁房屋的货币补偿金额。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不含拆迁补助、临时安置补助、非住宅房屋拆迁停产停业补偿、被拆迁房屋自装修补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋的价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《房屋征收评估办法》进行评估确定。《房屋征收评估办法》由住房和行政主管部门制定国务院城乡建设委员会。在制定过程中，应当向社会征求意见。根据《国有土地和房屋征收评估办法》建房[2011]71号第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，在规定时间内选定，房屋征收部门应当组织被征收人按照少数服从多数的原则进行投票，或者采取抽签、抽签等随机方式，具体办法由省制定，自治区、直辖市。事实上，被拆迁人往往不愿确定评估机构，拒绝评估。由于拆迁户有时涉及数百户，协商选择评估机构难度较大。因此，在实践中，一些评估是由政府部门委托进行的，相当一部分评估是由拆迁单位委托进行的，因此评估结果往往难以被拆迁人认可。在实际工作中，存在两种情况：一是拆迁单位委托的评估单位未与被拆迁人协商，或者双方协商仍不能就评估单位的选择达成一致；二是部分被拆迁人委托评估单位自行进行评估。本案中，有被拆迁人和被拆迁人共同委托的两个评估结果。 由于评估往往受拆迁方委托，为了保证评估结果的客观性和公正性，保护拆迁方和房屋承租人的合法权益，被拆迁房屋的评估报告应当送达拆迁方和被拆迁人房屋承租人。法律赋予拆迁相对人，即被拆迁人和房屋承租人对评估报告的知情权和异议权。所谓知情权，是指应当将评估报告的内容发送给对方，使其知晓。异议权是指对方对评估结果有异议的，只有在被拆迁人和承租人的知情权得到充分保护，异议权得到充分行使的情况下，方可向有关机构提出异议，如申请重新评估、评估等，被拆迁房屋评估报告可以作为确定被拆迁房屋价值的依据。 拆迁当事人对评估报告有疑问或者异议的，可以向原评估机构提出，申请复核。原评估机构应对评估报告中拆迁人和被拆迁人提出的问题进行充分解释和说明，包括评估依据、原则、程序、方法、参数选择和评估结果的过程。拆迁当事人对评估报告有异议，评估机构不能充分说明的，可以在规定的时间内向房地产价格评估机构申请复核评估。对原评估机构的评估结果和复核结果有异议，经协商仍不能达成一致意见的，评估委托人可以在收到评估报告和重新评估结论后10日内向房地产价格评估专家委员会申请技术评估。鉴定机构应当配合专家委员会的鉴定工作，向专家委员会提供鉴定报告、鉴定技术报告和鉴定所需的其他有关资料。需要对被征收房屋进行实地调查和调查的，有关单位和个人应当予以协助。三是制定好补偿安置方案，协商补偿安置。 文件、评估报告、补偿安置方案、拆迁通知书等应送达或告知被拆迁人。谈判过程中必须保持记录。因为房屋拆迁的评估结果往往很难得到被拆迁人的认可，事实上，经过协商，补偿价格往往高于评估价格，否则很难达成补偿安置协议。补偿包括货币补偿和住房安置补偿。 协商补偿和重新安置是一个困难的过程。发生矛盾时，拆迁人必须耐心，不得采取恐吓、胁迫或者切断水、电、气、热等非法手段进行拆迁。拆迁应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围进行，不得擅自扩大或者缩小拆迁范围。确需扩大、缩小拆迁范围的，按规定办理规划、土地审批手续，向原拆迁许可证核发的区县房地产局申请变更拆迁范围。你知道吗 |
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