| 问题 | 如何判断房屋价值评估报告是否合法 |
| 释义 |
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产价格评估机构由被评估人协商选定；协商不成的，由多数决定、随机选择等方式确定，具体办法由国务院制定各省、自治区、直辖市。因此，在解决房屋征收纠纷中评估报告的合法性争议时，应从以下三个方面来审视评估报告的合法性。（1）程序是否合法，主要审查评估程序是否符合法律要求，评估报告中记载的评估人员是否合格，评估机构的认定是否合法，评估机构和人员是否合格，估价人员与当事人是否存在利益关系，估价过程是否规范。（2）形式是否合法，评估报告的形式是否符合法律要求，评估结论的分析过程是否合理等（3）内容是否合法，虽然内容审查不是审查的重点，如果您认为评估结果可能不真实，您可以提出异议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。 [典型案例] 2008年3月，某省某市某公司取得拆迁人资格后，委托房地产评估咨询有限公司对被拆迁宋某的房屋进行评估。因双方未就拆迁补偿安置达成协议，2008年12月，拆迁人向县建设局申请拆迁裁定。在判决过程中，宋某要求交换被拆迁房屋的产权，认为被拆迁房屋的估价过低，应当重新估价。县建设局委托原房地产评估咨询公司，按照评估时的市场价格对产权交易房屋进行评估。在此基础上，计算被拆迁房屋的补偿金额和被拆迁房屋的价格，采用产权交易的价差结算方式，作出以产权交易作为补偿安置方式的拆迁决策。2009年1月，被拆迁人宋某不服拆迁裁定，向市建设局申请行政复议，请求撤销县建设局作出的拆迁裁定。复议机关经审查认为，县建设局依据拆迁决定出具的鉴定报告不合法，撤销了拆迁决定。 [专家评估] 本案中，市建设局取消了县建设局的拆迁决定，主要原因是依据拆迁决定的评估报告存在以下严重错误。（一）在选择房地产价格评估机构时，不符合有关规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，“房地产价格评估机构由协商取得的收入选定；协商不成的，由多数决定、随机选择等方式确定，具体办法另行规定由各省制定，《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款进一步明确：“房地产价格评估机构由征收收入在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门按照少数服从多数的原则组织征收所得进行表决，或者采取抽签、抽签等随机方式，具体办法由各省制定，自治区、直辖市。” 本案中，房地产市场价格评估机构仅由拆迁人选择，未经被拆迁人选择，侵犯了被拆迁人选择评估机构的权利。根据现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》及评估办法，属于违法行为。（2）没有公开的评估结果。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照委托书或者征收委托合同的约定，向房屋征收部门提供个别住户的初步评估结果房屋评估。个体户初步估价结果应当包括估价对象的构成、基本情况和估价价值。房屋征收部门对征收范围内的被征收收入，应当公布个人住户的初步评估结果。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师现场讲解个别住户的初步评估结果。有错误的，由房地产价格评估机构予以纠正。”本规定明确了评价结果公示的要求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收所得与被征收房屋评估价值不一致的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格鉴定专家委员会申请鉴定。它体现了对征收所得的声明权和抗辩权的保护。 本案未公布评估结果，侵犯了对评估结果的陈述权、抗辩权和重新评估权。（三）被征收房屋的评估时间与被交换房屋的评估时间不一致。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收房屋的价值补偿不得低于征收决定公告之日被征收房屋同类房地产的市场价格。其中明确规定，被征收房屋的估价应当以房屋征收决定公告之日同类房地产的市场价格为准。需要注意的是，为保证被征收房屋评估结果和产权交易房屋价格的公平性，产权交易房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定：“除政府对产权交易用房价格有特别规定外，产权交易用房的市场价值应当通过评估确定。”被征收房屋的评估时间为房屋征收决定公告之日，产权交易房屋的评估时间也应为房屋征收决定公告之日。在这种情况下，被拆迁房屋的市场价格是在2008年3月房屋拆迁许可证签发时估算的，而被拆迁房屋的市场价格是在2008年12月作出拆迁决定时估算的。由于房地产价格波动较大，同时被征收房屋和被置换房屋的市场价值可能与两房屋的最终评估价值不一致，甚至实际价值存在较大差异。综上所述，复议机关作出的撤销决定是正确的。你知道吗 |
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