| 问题 | 深圳城中村房产纠纷的类型有哪些 |
| 释义 | 热门城市：焦作律师?? 中卫律师?? 乌兰察布律师?? 湘潭律师?? 吉安律师?? 荆州律师?? 自贡律师?? 日喀则律师?? 盘锦律师 在深圳市我们经常听到城中村的一种说法，实际上就是我们经常说的小产权房，由于这些房产没有政府规定的工程规划许何证等相关证件，所以不允许进行市场买卖行为。所以经常发生城中村房产纠结，那么深圳城中村房产纠纷包括哪些，法律咨询网小编整理了相关资料。 一、深圳城中村房产纠纷的类型 1、合作建房纠纷。即原集体经济组织成员将其拥有的土地与他人合作，以土地-资本合资的形式兴建房产，并对合作建成的房产约定分成。外来人员参与建房的方式有两种：向集体经济组织或村民购买土地自行建房;与集体经济组织或村民合作建房。通常情况下，如果集体经济组织或村民违约，非集体经济组织成员的合作建房者面临合同无效、无法获取房屋价值的风险，但高额的利润仍吸引着大批的投机者继续参与城中村违建的建设。 2、土地买卖纠纷。如前所述部分违建参与者以土地买卖的方式购买集体经济组织或村民的土地自行建设房产。交易的标的有宅基地，也有其他土地。与合作建房一样，外来土地购买者在获取巨额收益的同时也面临着巨大的法律风险。 3、房屋买卖纠纷。主要是外来人员向原集体经济组织或其成员及其合作方购买房产。伴随着房价“越控越高”的趋势，大批涌入城市的人口无力购买合法的市场商品房，而价格相对低廉的城中村“农民房”，成为了这个消费层次人群的选择。 前述三类纠纷最大的法律风险来自于城市更新改造过程中的拆迁补偿。通常情况下，租金或使用利益，不足以使原集体经济组织或其成员产生违反诚实信用主张合同无效，但土地征收或拆迁补偿的巨额利益，超出脆弱的商业信誉所能包容的范围。如深圳市岗厦村土地征收和拆迁过程中，造就了10个亿万富翁和数个千万富翁，如此巨额的经济利益，诱发大量的违约纠纷。 4、房屋租赁纠纷。绝大多数外来中低收入务工者，包括部分现已步入中高层收入的人群，都曾有过在城中村租房的经历。深圳市政府对符合条件的城中村房屋，也积极协助引入一些高质量的企业进驻，例如深圳市福田区科技局在深圳市上沙实业股份有限公司引入设立的上沙创新科技园。 对于租客而言，租赁城中村房屋最大的风险仍然在于其合同权利难以得到法律的保护。城中村二房东盛行、层层加租等因素也增加着合同履行的不确定性。 二、深圳城中村房产纠纷的特点 1、违章建筑的申报。决定要求违法建筑建设当事人或者管理人应当在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报，没有申报的“由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月;公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收”。虽然事实上在龙华、观澜等原特区外地区仍然有相当规模的抢建事件，但深圳市相关部门确实加大了执法力度。 2、确权。即对于经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。根据《试点实施办法》(以下简称试点实施办法)第三十二条的规定，“转正”后的房产为“非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让”。部分符合特定条件的房产可以转化为市场商品房。但是，根据《试点实施办法》第二条关于“对非原村民所建住宅类农村城市化历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)，不予处理确认”的规定，非集体经济组织的外来人员购买城中村违建房产、购买土地自建或合作建设的房产，不予确权。 3、临时性使用许可。《试点实施办法》第四十条规定，“历史遗留违法建筑经普查记录后依法处理前，符合本实施办法规定条件的，应当办理临时使用备案”，获准临时使用的，“临时使用期限为5年。未办理临时使用备案的历史遗留违法建筑，不得出租、进行经营性活动”。申报临时使用，需要提交以下文件： ①书面申请书; ②当事人或者管理人身份证明; ③历史遗留违法建筑申报受理回执; ④临时使用的用途; ⑤临时使用承诺书; ⑥根据本实施办法第二十条第二款规定应当由具备法定资质的地质灾害危险性评估机构出具的符合地质安全要求的评价报告; ⑦房屋安全鉴定机构出具的经区建设主管部门备案的房屋安全鉴定合格的报告; ⑧公安消防部门出具的消防验收或者备案凭证。 临时使用承诺书主要包括历史遗留违法建筑当事人或者管理人对下列事项的确认及同意： ①临时使用是政府依据《决定》对历史遗留违法建筑的临时监管措施，不代表对历史遗留违法建筑的确认; ②政府有权在任何时间对临时使用的历史遗留违法建筑依法采取处理措施且临时使用的备案证明自动失效; ③历史遗留违法建筑当事人或者管理人不得仅凭临时使用的备案证明索取任何赔偿、补偿。临时使用的用途由历史遗留违法建筑当事人或者管理人申报，作为对消防安全等临时使用行为的监管依据。未按前述程序申报或未通过前述程序审查的房产，在法律上仍界定为违建，属于待拆除、没收的对象。 三、城中村房屋纠纷的适用法律规则建议 (一)土地转让纠纷。 未获规划国土部门批准的集体土地使用权不得向集体经济组织成员之外的人出让，但在深圳集体土地全面概括国有化的历史背景之下，如何处理该类案件确实值得探讨。 目前深圳市主要是通过城市更新的方式对城中村进行改造，并在改造过程中完成概括国有化未完成的征收程序。其具体方式通常为政府按年度提出城市更新的规划，由各区重建局(城中村改造办)等相关部门提出具体的更新方案，然后通常是通过招标的方式引入房地产开发企业，由房地产开发企业与拟更新片区的房地产权利人或准权利人协商拆迁补偿或购买拟拆迁房产等事宜，最后由房地产开发企业与国土部门签署国有土地出让合同。通过这一程序，最终实现了原集体土地实质意义上的国有化。而在这一过程中，最困难的实际上是房地产开发企业与原房地产权利人或准权利人协商解决拆迁安置补偿或购买拟拆迁房产的问题，一旦这个问题解决，整个项目的即可按序递次推进。就此点而言，深圳城市更新改造过程中房地产开发企业与房地产权利人或准权利人拆迁安置补偿协议或购买协议与集体土地转让合同具有一定的类似性。如，某企业在土地国有化政策出台前与某原集体经济组织签订一份《土地征收补偿协议》，约定该企业补偿某集体经济组织征地款若干，集体经济组织则将该土地出让给该企业开发建设。在集体土地已整体国有化的今天，该份《土地征收补偿协议》的效力应如何认定?在原集体土地已概括国有化转为法律上的“国有土地”之后，是否还要适用规范集体土地的法律确认无效? 笔者认为，合同司法解释一第三条规定，“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”，该条规定以司法解释的形式明示了学理上广为接受的一个合同解释和法律适用规则，即鼓励交易的有效解释和法律适用规则。对于此前购买集体土地的，因集体土地已转为国有土地，具备了法律上交易的可能性，该买卖关系违反法律效力性强制性规定的情形已经消失，应当对合同按有效处理。在能够确认此前土地出让方土地权利(如原宅基地使用权人)的情况下，可以认定合同有效。因该土地交易并未考虑国有化过程中的征收补偿问题，可以根据土地的增值价值与建设房屋投资成本和原地价价值之和的比例确定一个合理的分成比例确认征收补偿利益的归属，而非按合同无效的规则，使受让人仅得主张合同对价的返还和投资成本的收回。若协议并未实际履行的，可以情势变更原则对合同进行解除或变更。该种处理方式，事实上只不过是进一步贯彻落实合同法司法解释一确认的鼓励交易的有效解释和法律适用规则。 对于尚未进入城市更新程序或土地征收程序的城中村房地产，若原村民或集体经济组织诉请主张确认合同无效、收回土地的，可以先行确认合同有效，驳回其他诉讼请求，待政府完成土地征收或城市更新时，再由当事人协商或通过诉讼方式处理征收补偿分配问题。 这里需要强调的是，土地出让合同有效不代表确认非集体经济组织违法建房行为的合法性，违建房屋能够否认为合法建筑以政府部门按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》做的处理为准，但违建房屋的合法与否与其能否获得拆迁补偿并非是同一层面的法律问题。 (二)合作建房纠纷 集体土地不得用于开发建设房地产，如不考虑深圳集体土地概括国有化的背景，合作建房显然违反了土地管理法的效力性强制性规定;即使在集体土地已经概括国有化的情况下，合作建房行为的合法性仍然存在问题，通常，城中村的合作建房行为不大可能获得规划上的批准。 《试点实施办法》规定“对非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形)，不予处理确认”，即深圳市对于合作建房的合法性不予确认，该类房产应该难以通过合法途径合法化。故，在不考虑深圳市地方法规变动可能的情况下，合作建房行为无法通过申报、确权途径转正合法化，当事人之间的合作建房法律关系因违反城乡规划法的效力性强制性规定而无效。在具体处理方案上，虽然拆迁补偿款或征收补偿款所补偿的主要是地价增值，但同时也要考虑房屋建筑对土地价值增值所做之贡献，故应当对合作建房关系中非集体经济组织或其成员一方在分配拆迁补偿款或征收补偿款上给予一定的补偿，即因合作方对土地的增值所做之贡献已物化为房屋建筑的一部分，应当以房屋的价值和土地价值之比例来确认合作方应分得的补偿款，而非完全倾向于原集体经济组织或其成员一方，由其享有全部拆迁补偿或征收补偿收益;若所涉房产未进入拆迁补偿程序或城市更新计划之列，在确认合同无效的同时，可以以土地、房屋之价值尚未通过征收或城市更新程序确认，暂不宜处理财产返还问题为由不处理财产返还问题。这样，有利于稳定城中村现有的法律关系，避免出现大规模的诉讼或信访现象，引起社会不稳，也有利于惩戒部分原集体经济组织和成员的失信行为。 (三)房屋买卖合同纠纷 城中村的房屋买卖主要是指原集体经济组织及其成员或合作方将其建造的房产对外出售的情形，这里既包括集体经济组织的无合法规划审批手续的“统建楼”，也包括村民个人及其合作者将违法建造的房产对外出售。涉及到原集体经济组织或村民所建具有合法报建手续房产买卖的情形较为少见。 城中村违法建筑的违法性同样来自于来两方面;集体土地上所建房屋除经批准外，不得向集体经济组织成员之外的人员出售;建筑物的建造应获得规划上的审批许可。通常而言，法院会基于前述两种理由确认房屋买卖合同无效，并按合同无效的处理原则处理财产返还问题。但是，如前所述，该种处理方式无法解释深圳集体土地国有化之后为何还以规范集体土地转让的法律规范来确认合同的效力问题，也无法解决该种处理方式与鼓励交易的有效解释和法律适用规则冲突的问题。这里仍应结合深圳集体土地概括国有化的实际灵活的适用法律：既然是国有土地了，其土地使用权在法律上属于可转让的标的，至于政府有无实际完成征收和土地造册等细节，则属于合同履行的事宜，不应再以此来否认合同的效力。总而言之，不应再基于土地管理法等法律对于集体土地的种种限制来解决深圳集体土地概括国有化之后的法律纠纷。 对于城中村违法建筑的建设工程规划许可欠缺问题，应结合深圳市历史遗留违法建筑清理进程的实践来妥善处理。具体而言， 1、对于原集体经济组织或其成员自建的合法建筑，因集体土地国有化之后集体土地使用权出让、开发建设的各种限制性规定已不再适用，依据鼓励交易、有效解释和适用法律的规则，其此与非本集体经济组织成员签订的房屋买卖合同均应按有效处理。若卖方以无法办理过户手续等主张履行不能要求解除合同，可以考虑以双方当时签订买卖合同时对过户并无预期为由，不予支持，由买方继续享有房产的使用收益权利。若遇拆迁补偿，则由卖方享有相关房产的拆迁补偿收益。 2、对于已经经过合法程序确认权属的建筑，无论确认的房产性质是否属于市场商品房，对于此前已经签订买卖合同但未确权为业主的买方，相关买卖合同应确认为有效，其他处理细节可以按前述第一点处理。已经确权后的房产，无论其性质是否属于市场商品房，亦无论其是否可以分割转让，权利人将房产出售的，均应视为合同有效，并按普通商品房买卖合同纠纷予以处理。 3、对于尚未完成确权手续，但已获得政府部门的临时使用许可的违法建筑物，因政府相关部门尚未完成建筑物的合法性最终确认，此时法院不宜做出实体处理，可以采取暂时不予受理的方式或受理后中止审理的方式予以处理。 4、对于既未经确权，亦未获得临时使用许可的违法建筑，因其已确定性的不能通过申报程序转为合法建筑，基于城乡规划法的效力性强制性规定，相应买卖合同应确认无效，并按合同无效的原则予以处理。 (四)房屋租赁合同纠纷 房屋租赁合同纠纷是深圳法院现阶段处理的最多的城中村房屋纠纷案件。因集体土地概括国有化导致对集体土地上房屋使用收益方式的限制失去约束，影响租赁合同效力的主要因素是建设规划许可手续的欠缺。结合深圳清理城中村历史遗留违建的实践，对于涉及城中村的房屋租赁合同纠纷应依如下原则处理： 1、原集体经济组织或其成员自建的合法房产及经确权转正的违法建筑租赁合同为有效合同，应依据合同约定处理双方的权利义务关系。 2、对于尚未确权，但已经取得临时使用许可的房产，不宜认定为无效。根据城乡规划法关于“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设工程规划许可证的颁发权限为市、县人民政府的规划主管部门。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》属于深圳地方立法机构制定的地方法规，深圳市相关政府部门的行政行为应受其约束，其依据该决定作出行政行为具有法律效力。据此，深圳市政府有关政府部门依据该决定作出的临时使用许可属于合法行政行为，其法律效力应予确认，该行为虽不具有最终使违法建筑合法化的效力，但考虑到获取临时使用许可的建筑已通过了消防、安全等检测，其出租、使用不损害社会公共安全，应视为深圳市的临时使用许可属于深圳市在规定年限内对相关房产在规划上的容忍，可以参照临时规划许可证的规定，在临时使用年限内确认合同有效。当然，最好的解决方案还是由规划主管部门对获得临时使用许可的房产颁发临时建设工程规划许可证。只有这样处理，才不会出现政府部门历史遗留违法建筑的清理工作与人民法院民事审判工作认定规则冲突的问题，避免因此导致公权力失信。 以上就是小编整理的深圳城中村房产纠纷的相关资料，从法律规定来看，深圳城中村是不能进行销售，转让的，如果发生了买卖行为其合同也是无效的。但是一部分特殊建筑取得临时使用许可的房产也不能合部认定为无效，城中村的购买人群只限于一部分特殊人员比如说集体经济组织等，由此可见城村村买卖行为是有风险的，更多相关问题您可以咨询法律咨询网江苏律师。 |
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