| 问题 | 买房时如何警惕开发商的欺诈销售行为 |
| 释义 | 从法律上来讲,对于已抵押物的出售,并不绝对禁止,只要履行必要的法律义务后,就可以出售。但是,房产商在未告知购房者房屋已经抵押的情况下,隐瞒事实,将房屋出售给购房者,在法律上是不允许的。根据《担保法》第四十九条的规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人,并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的,转让行为无效。开发商隐瞒房屋已经抵押的事实,以欺诈方式出售该房屋,会导致合同无效或者被撤销、解除。合同无效或者被撤销、解除的,其法律后果主要包括以下2个方面:一是返还财产。在合同被宣布无效时,如果一方或双方已经将财产交付对方,取得财产的一方应将已取得财产归还对方。二是赔偿损失。 由于房屋已经抵押,买房者再次使用房屋作为抵押物向银行贷款时,银行出于自身放贷风险的考虑,可能会拒绝向买房者提供贷款。第二种危害是增加了潜在的风险。如果开发商到期不履行还款义务,银行作为抵押权人可就该房屋行使优先受偿的权利。 在这种情况下,买房者已经向开发商全部或部分的支付了购房款,同时又无法对房屋行使所有权,买房者落了个“钱房两空”,只好走向找开发商寻求赔偿的困难道路。根据我国现有法律,对商品房买卖中的欺诈行为的赔偿标准实行“限额赔偿”,即房地产开发商以不超过购房者已付购房款一倍的赔偿额承担责任。这就是说,对超过限额部分的损失,法律是不予保护的。事实上,随着我国房地产市场行情的变化,房价不断上涨,买受人在依法解除买卖关系并退房后,按原购房价格根本无法买到相同区域、相同类型、相同大小的房屋。 |
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