| 问题 | 恶意串通签订的购房合同有效吗 |
| 释义 | 一、恶意串通签订的购房合同是有效的吗 2006年7月，**公司与**公司签订商品房买卖合同，以120万的价格购买了**公司位于上地三街的一套房屋，**公司依约支付了定金2万元。双方约定：**公司须尽快办理房产证，并于取得房产证后三个月内将该套房屋过户至**公司名下;**公司取得房产证后，双方共同委托房产经纪公司办理过户，届时**公司须交齐房款;如**公司未在合同约定时间内将该套房屋过户到**公司名下，则须支付违约金4万元，届时是否续约以**公司的决定为准;本合同经双方签署后，**公司不得再以任何形式销售该套房屋，否则将视为严重违约。合同签订后，**公司即委托了**公司对该房屋进行装修，花费装修费6万元。两个月后，**公司取得了该房屋的所有权证。 2006年10月，**公司的内部会议讨论了该房屋出售的情况，并在会议纪要上记载：“尚待解决的事项有：**公司和**公司签订的两份购房合同的处理事宜”。参加会议的六人均在会议纪要上签字，其中包括**公司人力资源部经理李某。 2007年1月，**公司以欺诈为由起诉**公司，要求撤销双方之间的商品房买卖合同。诉讼中，**公司提出反诉，以**公司不履行过户手续为由要求判令解除该合同，后申请撤回反诉，法院于2007年8月22日裁定准许撤回反诉。2008年1月，法院判决驳回了**公司的诉讼请求，后**公司上诉，一中院于2008年4月判决维持了一审判决。 二、房子没过户怎么办 **公司拿着胜诉的判决，要求**公司继续履行双方签订的合同，却被告知房屋已经不在**公司名下了。原来在2007年9月，也即上述诉讼进行的过程中，**公司与之前在会议纪要上签字的**公司人力资源部经理李某签订了买卖合同，以121万的价格将该房屋出售给李某，并于当月29日将该房屋过户至了李某名下。 **公司认为，李某是**公司的高级管理人员，对此房产的情况非常清楚，却抢先将该房屋过了户，明显是李某与**公司恶意串通，遂诉至海淀法院，请求判令**公司与李某签订的房屋买卖合同无效;由于**公司与李某将房屋过户至其名下，故其应支付相应违约金4万元。 审理中，**公司和李某辩称：由于**公司起诉表明不履行合同，**公司依据合同法第94条享有了法定解除权，在上述撤销权诉讼中，**公司曾经提出反诉要求解除合同，该行为即是行使解除权的行为，足以导致合同的实际解除，**公司再将房屋出售给李某不存在恶意串通;**公司与李某签订“房屋买卖合同”后房屋已经过户，根据物权优于债权，**公司无权主张该房屋。 法院经审理认为，虽然**公司曾提出过反诉，但当事人的诉讼行为具有撤销性，**公司撤回反诉请求的行为已经法院裁定准许，该行为不产生解除合同的效力，即**公司与李某签订“房屋买卖合同”时，**公司与**公司签订的合同仍然有效。最后，法院判决支持了**公司的全部诉讼请求。 基于法律行为的物权变动，我国物权法采用以意思主义与登记或交付相结合为原则，以单独的意思主义为例外。对于不动产来说，则是适用上述原则的规定，即需要有效的债权行为及登记两个条件才能构成不动产物权的变动。本案中，根据查明的事实足以认定，**公司与李某签订该“房屋买卖合同”存在恶意串通的行为，理由如下：**公司与李某签订“房屋买卖合同”，从缔约时间上看，是在**公司与**公司针对该套房屋买卖提出的撤销权诉讼过程中;从缔约主体看，李某是**公司的人力资源部经理，与**公司存在利害关系，且在有李某参与的公司会议上，**公司对其与**公司的房屋买卖事项进行了讨论，会议纪要上李某的签字表明其对该事项是知情的。在主观上，**公司想要达到撤销其与**公司的合同的目的;在客观上，**公司以与李某签订合同并进行过户登记的形式转移了房屋的所有权。我国《合同法》规定：“恶意串通损害第三人利益的合同无效。”故**公司与李某的“房屋买卖合同”因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效就造成了该物权变动缺乏有效的债权行为这一必要条件，即使进行了过户登记，李某也不能取得该房屋的所有权，反而应当适用不当得利予以返还的结果。 因此，依据**公司与**公司的合同约定，**公司应于双方共同委托房产经纪公司办理过户时履行付款义务，同时，**公司提起撤销合同的诉讼导致**公司未支付房款，**公司并无违约的故意，不构成违约，而**公司违反合同约定，未将房屋过户至**公司名下，应依约支付违约金4万元。**亮唐盈盈 以上所提及的都是有关恶意串通签订的购房合同的内容，从中可以明白到，大家购房过程中要注意小心，防止入局被骗，损失过多的财物。如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，我们法律咨询网会为您提供法律咨询服务，欢迎来咨询。 |
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