| 问题 | 业主自治管理物业规定是如何确定的？ |
| 释义 | 一、业主自治管理物业规定是如何确定的? 由全体业主表决确定，管理规约是由多数人为同一目的而订立的，因此属于民事法律行为理论中的共同行为。同时，管理规约的约束力不仅及于全体业主，还应当及于物业区域内的物业使用人、业主继承人和管理人，因此其有别于契约行为。由于其是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，地位和作用相当于业主团体的“宪法”，因此业主大会和业主委员会的决议和行为都不得与这一最高自治规范相抵触，诸如业主委员会章程、各种具体的管理制度以及物业服务合同均应当以管理规约为指南。 二、管理规约的内容 管理规约属于业主自治规范，因而其内容应当由业主自由协商确定。有的国家在相关立法中对其内容做了引导性列举，或由政府相关部门提供管理规约的示范文本以供业主参考。一般而言，管理规约应当以业主的权利义务为核心，对以下事项作出规定： 1.物业区域概况。包括物业的名称、坐落、面积四至、使用期限、共用部分和公共设施设备等的状况。 2.业主、开发建设单位、物业管理企业各自的权利和义务。业主的权利义务应当以《物权法》和《物业管理条例》中规定的为基础，并可以针对本物业管理区域的实际情况另行约定其他权利和特别义务。 3.业主大会、业主委员会产生办法及其议事规则。包括业主大会的召集程序、议事方式、表决程序、业主投票权计算方法;业主委员会的选举、任期、职责以及管理规约的修改程序等。 4.物业使用、管理、维修的具体规定。比如物业区域内的禁止行为，共用部分和设施的使用方式、经营方式(如是否可以在物业设置广告等经营设施)等。 5.关于物业管理费和公共维修资金问题。例如，物业管理费的构成，公共维修资金的交纳、保管和使用等。 6.违反管理规约的责任。管理规约本质上属于自治规范，不得设立公法上的处罚条款，但是，可以约定一些民事责任的责任形式。并且规约可以约定，涉及到需要实施行政处罚措施时，业主委员会可以及时报请有关行政管理部门依法处理。业主行为危害其他业主利益时，受害业主可以直接向人民法院起诉。 7.业主认为需要约定的其他事项。管理规约应当经业主大会审议通过，通过之日起生效。 需要明确的是，对于业主自治组织并不属于行政组织，对于相关情况的处理和认定，应当基于实际情况而定，如果对相关情况的认定存在异议的，或者业主自治组织本身就不合法的情况下，那么是不可以形成合法有效的公约的。 |
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