| 问题 | 购买二手房怎么避开“陷阱” |
| 释义 | 1、怎么辨别假房源 首先，假房源最明显的特征是“低价”，价格永远是一大杀器，购房者捡漏的心理永远不会消失。 通常情形是这样的，我们通过网上搜索房源时，经常能发现一些环境优美、户型合理的低价优质房源，不过电话过去看房时，却被告知房子已售或暂时无法看房。接下来就是推荐其他房源了，怎么样，是不是和中关村买电脑一回事! 遇到这种情况，我们首选药明确一点，价格与行情明显不符的房源肯定会存在一些问题，假房源的可能性非常大，他们的目的大多数吸引来访，带客量也算业绩呢!即使是真房源，房子本身存在问题的可能性就上升了，比如房子存在物理缺陷，比如漏水，凶宅等，还有一种情况，房子产权存在瑕疵，比如已经被业主抵押给银行却仍然在中介挂牌销售，买房者有房财两空的风险。 2、查看房子产权 这一点相信所有的购房者都不会漏掉，但市场上各种产权的房子很多，比如普通住宅、商住两用房、经济适用房、房改房、回迁房等。不同的房子产权性质差异很大，上市的条件也各不相同，所面临的税费和贷款政策都不一样，这一点不是所有的购房者都清楚。甚至可以说，很多人对普通商品房之外的房源一无所知。 在这里，我们想强调的是，对于普通商品房交易，产权只需要核实房主是否有完全产权即可，剩下的只需要符合现行交易税费政策就可以了。 而非普通房源，则需要搞清楚上市条件。以经济适用房为例，前几年在北京比较流行，它是一种政策性住房，购房者只拥有有限产权，不满5年不得上市交易，因特殊需求确需转让的，须由政府按照原价参考物价和折旧水平回购，不得转卖他人。满5年上市交易，需向有关部门补交同地段经适房和普通商品房之间的差价，而且政府有优先回购权。 3、实地查看 实地查看是重要的一环。这一环节，要查看房子物理状况，户型、楼层采光、所处小区位置、小区交通状况、物业状况、配套设施等。外部环境主要关注出行交通、噪音源、空气状况(假如小区东边有条河，河东边有个养猪场，那可就不大好了)等。 4、承租人优先购买权 这事有多少人知道?所谓承租人优先购买权，是指“出租人出卖租赁房屋时，须在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，这一条已经被写入《合同法》。 这一条对我们买二手房有什么影响呢?举个例子，业主王先生打算将名下一套出租房出售，他通过中介联系到了意向购买人胡女士。胡女士看后对房源也比较满意，于是双方签订了购房合同。但胡女士签完合同才发现，这套房子正处于出租状态，由于已经签约，胡女士要求承租人叶先生搬出。但叶先生拿出租房合同，表示租房合同尚未到期，不支付违约金不搬。但违约金该由谁出，业主王先生和购房者胡女士之间产生了分歧。 上面所说的还是一般情况，只涉及到违约金情况，我们要说的“承租人优先购买权”才是要命的，因为有了合同法规定，如果承租人叶先生以胡女士同等条件购买承租房源，他具有优先购买权，胡女士与业主王先生所签合同将会自动失效。这是相对于买房者来说的，避免这种状况只有一种方法：让租客签订放弃优先购买权声明。 5、户口问题 很多人买房时为了户口，比如孩子教育问题，这就涉及到户口问题，签约买房时，一定要在合同中约定交易完成后限期完成户口迁出迁入手续。因为很多学校要求户口迁入几年后才能让子女入学。 当然在二手房交易中还有很多需要注意的，比如定金问题、抵押状态的房子怎么出售等，下回再表。说了这么多，我们只是希望作为买房者，不要因为买房而让自己陷入囧境。 |
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