| 问题 | 限贷政策下如何正确处理房屋买卖纠纷 |
| 释义 | 限贷政策下如何正确处理房屋买卖纠纷 房地产新政符合社会公共利益原则。房地产政策发生变动后，新政策应当代替之前的政策;房地产政策因修改终止或者自然消亡的，应当不再予以适用。经济政策是否影响民事审判实则是一个法律解释的问题，即对社会公共利益的理解，在房地产市场上社会公共利益表现为保障房地产市场的理性稳定和促进房地产资源的有效配置。因此，对于保护社会公共利益的房地产政策可以赋予其较强的效力。 对于因房地产新政引起的纠纷可以划归为两大类型，即因限购政策所引起的法律纠纷和因限贷政策所引起的法律纠纷。通过限贷进行调控，对买卖房屋的双方当事人而言，产生较大影响的，主要有两种情形：一是首付款比例提高和贷款利率增加，造成对买受人付款能力要求提高及购房成本加大，使部分买受人无力履行合同，导致双方发生纠纷;二是由于银行加大对贷款对象的限制力度，致使部分买受人在新的贷款政策之下，变得不具备贷款资格，从而无力支付购房款，致使买卖双方围绕买受人应否承担违约责任等问题产生纠纷。 因房产新政中的限贷政策，导致房屋买卖合同无法履行的，其法律基础和性质如何认定，理论与司法实践中存在不同观点： 第一种观点认为，房产新政中的限贷政策调整对买受人和开发商来说都是无法预料的，属于买卖双方都无法预见的风险。由于新政中提高了第二套房的首付比例及贷款利率，停止对第三套房的贷款，从而导致买受人很难通过银行贷款以履行付款义务。因此，如果商品房或房屋买卖合同中明确约定买受人通过银行贷款的方式付款，现因房产新政调整不能获得银行贷款，造成买受人无力支付购房款的，属于不可抗力。 第二种观点认为，房产新政中的限贷政策调整应该属于正常的商业风险，并不直接导致合同目的无法实现。因为购房行为本来就是一个商业投资行为，所以买受人就应该承担正常的商业风险。 第三种观点认为，房产新政中的限贷政策调整属于情势变更。《合同法解释(二)》第26条确立了我国合同法情势变更的原则。合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，实际上房地产政策的颁布实施并不必然导致私人经济纠纷，房地产政策的调整与融入需要一个理解和适用的过程，大家如果在这期间起了房地产买卖纠纷建议咨询相关专业律师，法律咨询网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。 |
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