| 问题 | 房地产法律常识(二) |
| 释义 | 1、房屋共有权是指两人或两人以上对同一房产不分份额(按份共有权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 2、未经共有权人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有、使用、收益和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。我国《城市房地产管理法》规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 六、什么是房屋权属证书?房屋权属证书由几种形式? 1、房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。 2、房屋权属证书有三种： ①《房屋所有权证》 ②《房屋共有权证》 ③《房屋他项权证》 七、什么是房地产转让，房地产转让有哪些形式，哪些房地产不得转让? 1、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给其他人的行为。 2、房地产转让形式有：①买卖;②赠与;③以房地产作价入股，与他人成立企业，房地产权属发生变更的;④一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;⑤因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;⑥以房地产抵债的;⑦法律、法规规定的其他情形。 3、根椐《城市房地产管理法》第三十七条规定，下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 八、国家对国有土地使用权出让年限是如何规定的，根据《物权法》的规定，如果住宅用地的土地使用权年限到期后，房屋怎么办? 1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地七十年;②工业用地五十年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;④商业、旅游、娱乐用地四十年;⑤综合或者其他用地五十年。 2、在我国土地属于国家所有，我们可以在一定期限内有偿使用。目前，开发商和购房人缴纳的居住用地出让金和购房款都是建设用地使用权以最高七十年的使用期为限的。法律已经肯定我们买的房子是所有权，所有权是没有期限的。如果土地使用权期满以后，可以有两种办法：①如果属于社会公共利益需要的时候，国家不但可以将土地使用权收回，而且连地上建筑物都有权收回，然后国家会按有关规定给予一定补偿;②如果没有出现社会公共利益需要的特别的情况，我们还可以继续使用，但是以后要续交土地使用费。而现在土地出让金最初是由开发商缴纳的，那么七十年以后土地使用权的出让金虽然《物权法》没有规定究竟由谁来续缴纳，但即便是由居民自己来缴纳土地出让金，对于出让金的数额也不用过于担心，每家每户平摊的土地出让金不可能很多。 九、土地出让金征收范围有哪些? 主要包括：1、购买划拨土地上的住房取得《房屋所有权证》首次交易的;2、购买房改房、安居房、解困房、经济适用房首次交易的;3、商品房土地使用权出让年限界满后需要缴纳土地出让金。 十、什么是购房“定金”和“订金”，二者有什么区别? 1、购房“定金”是指购房合同当事人的购房一方为保证购房合同的履行，在购房合同成立后，未履行前给付开发商或卖方的一定数额的款项。对于一方恶意不签定正式商品房买卖合同的，守约方有权要求适用定金罚则，交付定金的一方违约，无权要求返还定金，收受定金的一方违约，应双倍返还定金。 2、“订金”一词在法律上没有明确的规定。在房屋交易等经济活动中容易与“定金”混同，而“订金”与“定金”的债务性质完全不同，“订金”虽然也具有预付款性质，这是同“定金”的相同之处;但“订金”不起任何担保作用，若卖房方违约，买方无权要求其双倍返还款项，而只能得到原额;若购房方超过规定期限以后才决定不购买，“订金”就只能作为对卖方保留本户型期间损失的赔偿，不退还买方。所以，“订金”有时也被称为房屋认购金、诚意金。 3、依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。” |
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