| 问题 | 房屋增值欲反悔 被法院驳回起诉 |
| 释义 | 案例：甲于2000年经中介介绍购买了乙的一处回迁房。签订《房屋买卖协议》时，该房产证未下发，乙以其亲自抓阄公证书及交煤气费发票、青岛市公用事业便民服务卡、有线电视登记证等材料证明其有权出卖该房。于是甲、乙及中介三方又签订了《房屋交接协议书》，支付了全部房款，交接了房屋。事隔6年后，乙的父亲丙以该房产证是他的为由，起诉甲、乙要求确认房屋买卖协议无效。该案经法院审理后，驳回丙的起诉。 律师评述： 第一，本案是否适用善意有偿取得。善意取得针对动产而不是针对不动产，但本案有特别情况。2000年，甲、乙双方买卖房屋时，房产证未下发。不动产所有权设定的惟一途径是经国家行政机关登记确权。这种登记的公示公信效力决定了相对人必须查看登记情况来确定不动产权属，不存在所有人不明确的情况，因此已登记的房地产不适用善意取得制度。而本案中双方买卖房屋未取得权属证书，不动产所有权没有确定。在此种情况下，甲无法根据国家行政机关登记来判断房屋所有人，因此本案应类推适用动产的转让，适用善意取得制度。 第二，本案应适用诚实信用原则。善意取得制度来源自民法基本原则即诚实信用原则。善意取得是指买受人在不知道真实情况的条件下，买受人有理由相信出卖人有处分权时取得财产的行为。本案丙方虽然未在房屋买卖协议上签字，由于当时房产证未下发，基于房屋交易的抓阄公证书、有线电视用户登记证、公用事业服务卡记载的用户和煤气用户都显示的是乙的名字，它们虽然不是房屋所有权的绝对权属证明，但可以证明乙是所涉房屋的管理人和使用人。使甲有理由相信乙有权处分所涉房屋。因此甲足额的向乙支付了房款，接受了房屋，其对该房屋的取得属于善意有偿取得，在甲占有该房屋六年多的时间里，丙以“房产证办到其名下，房屋买卖协议上其未签字”为由，要求协议无效，显然很难成立。 第三，本案符合表见代理。本案所涉房屋权属证书虽然登记在丙名义下，但是根据公证书及水、电、有线电视载明的户名及房屋实际交接情况，使甲有理由相信乙具有代理权，根据表见代理制度，丙的起诉也不能成立。 综上，房屋增值，见利忘义，利用父子亲情，恶意反悔的行为有违诚实信用原则。 |
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