| 问题 | 合同变更之诉与合同撤销之诉有差异 |
| 释义 | (一)案情 原告：郑州某建设发展股份有限公司 被告：中方园40户业主 2003年6月，原告郑州某建设发展股份有限公司经批准建设中方园小区西区37号楼和38号楼。根据批准建设的图纸，37号楼和38号楼为六层商住楼，一层为商业用房，二层至六层为住宅用房，每栋楼有三个单元，每个单元一梯两户。2003年12月，原告取得这两栋楼的销售许可证后开始销售房屋，并很快销售完毕。原告与买受人所签订的《商品房买卖合同》中均约定了房屋面积存在误差如何处理的条款，即“房屋面积误差大于3%的部分，由买受人承担，3%之外的部分买受人不承担;房屋面积误差小于3%的部分，由出卖人返还，3%之外的部分由出卖人双倍返还”。2006年3月，原告将购买37号楼1、3单元和38号楼1、3单元的40户房主告上了法庭。原告认为，2005年12月，原告在准备资料为购房业主办理房产证时发现，在销售过程中，工作人员误将这两栋楼1单元和3单元的单元号标反，在售房合同中将1单元实际面积96.42平方米的房屋写成了104.07平方米，而将3单元实际面积104.07平方米的房屋写成了96.42平方米。由此造成37号楼和38号楼的1单元从二层到六层与3单元从二层到六层共40户业主的房屋面积发生差错——20套104.07平方米的房子被当做96.42平方米销售了，而20套96.42平方米的房子被当做104.07平方米卖了出去。 因此，原告认为，原告与40户被告所签商品房买卖合同有关面积的条款是因原告的重大误解而订立的，不是原告的真实意思表示。为此，依据《合同法》有关规定，原告请求法院依法变更原告因重大误解而订立的合同条款，将原、被告双方所签商品房买卖合同中的面积条款进行变更，原来的96.42平方米变更为104.07平方米，原来的104.07平方米变更为96.42平方米。 (二)不同观点 观点一：原告的诉讼请求不应被支持。首先，开发商作为专业的开发房产的实体，仅仅以自己工作中存在错误、重大误解的理由要求变更合同，这是很难成立的;其次，如果开发商要求变更合同条款，还要受除斥期间(除斥期间是指经过一段时间后，权利人不行使权利，其实体权利将不再受法律保护)的限制。虽然我国《合同法》对有关合同条款的变更并未明文规定除斥期间，但依据最高人民法院贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第73条的规定，“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”，民事行为的变更除斥期间为自民事行为成立之日起一年。而在本案中，开发商与李女士签订商品房买卖合同之日至开发商要求变更合同条款之时，时间已经超过一年。 观点二：原告的诉讼请求应当被支持。本案的情形构成重大误解，原告要求的变更合同面积条款的理由成立;关于除斥期间问题，由于变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容。因此，可变更合同除斥期间应当适用《合同法》第五十五条“具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销的，撤销权消灭”的规定，本案除斥期间并不超期。 (三)作者观点 我认为，原告的诉讼请求不应被法院保护。 一、原告要求变更合同条款所依据的重大误解的理由不能成立。 原告称，其工作人员在售房过程中，因工作失误将单元号标反，造成卖错了房屋，并以此认为自己构成重大误解，要求变更合同面积条款。我认为，该重大误解理由不能成立。 第一，对于商品房的单元号的标注，哪个门洞标几号，怎么标，并不需要由国家权威部门或社会中介机构来进行认证或审核，完全是原告方自己决定的。此时原告以自己将单元号标错为理由，认为自己存在重大误解，该理由显得有些牵强。如果此种理由成立的话，那么，在合同约定对自己不利的情况下，任何房地产开发商都可以拿出自己工作中的错误当成重大误解来要求变更合同条款，届时，作为房屋买受人的权益还怎能得到有效保障! 第二，根据《民法通则》意见第七十一条规定，“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”从该条规定来看，构成重大误解必须要满足两个条件，第一，行为人对自己的行为有错误的认识;第二，因这种错误认识给自己造成较大损失。也就是说，即便是原告的“误解”确实存在，但其还必须要满足造成较大损失这一结果，那么，原告的较大损失又在那里，如何计算的呢?较大损失所体现的数值是一个相对数值，是否构成较大损失要根据合同标的来定，而不是单凭当事人一方的陈述。举例子来讲，在本案中，单个被告所购房屋合同面积为96.42(或104.07)平方米，被告要求变更的合同面积为104.07(或96.42)平方米。如果按照合同中面积误差条款来处理的话，原告将少得到4%左右的房款，大约为6千元(房价每平方米大约为1800元)左右，那么这一所谓的损失相对于整个将近20万元的房屋价款来讲，其根本构不成较大损失。 二、原告的变更之诉应当受到除斥期间的限制。 依据最高院贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款的规定“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时期超过一年当时人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护”，民事行为的变更除斥期间为自民事行为成立之日起一年。本案中，40名被告中，与原告所签《商品房买卖合同》最晚的也在2004年9月份，也就是说，原告与40名被告签订商品房买卖合同之日至原告要求变更合同条款时间已经超过一年，原告的诉讼请求不应得到法院的保护。 原告方认为，关于除斥期间的规定，应当适用《合同法》第五十五条的规定，我认为，原告方适用的依据是错误的。《合同法》第五十五条仅仅就撤销权的除斥期间进行了规定，该条并未涉及变更权的除斥期间问题;并且，变更之诉和撤销之诉是两个不同诉，本案中，原告选择了变更之诉，就应当依据变更之诉的有关规定。所以，《合同法》中有关撤销权的除斥期间的规定不能适用变更之诉。另外，原告提出的“新法优于旧法，特别法优于一般法”的原则只有在两种同等级别的法律对于同一法律问题有冲突性规定的情况下才适用。针对变更之诉的除斥期间，我国《合同法》并未就此作出任何明文规定，故上述原则根本不适用本案。那么在此情况下，该案就应当适用《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第七十三条第二款的规定。 至于有人提出，变更权和撤销权密切相关，变更权是撤销权人享有的一项可选择的权利，撤销权包括了请求变更的内容，认为本案除斥期间的起始时间应当适用《合同法》中有关撤销权的规定。我认为，这是对合同法第五十五条的随意解释，充其量只能作为学理解释，在实际的司法实践，认定案件性质和实际情况的依据应当是法律和司法解释的明文规定，而不是个人的随意解释。 三、在购房过程中，作为购房者的被告与作为开发商的原告相比无论是在信息上还是在法律知识上都处于弱势地位，这也是建设部之所以要对商品房买卖制定《商品房买卖合同》示范文本的要义所在，其目的也就是为了保障购房者的正当权益和规范商品房销售市场的健康有序发展。本案中，原告在房屋面积存在误差的情况下，不但不积极按照合同约定的方式进行处理，反而要求通过司法程序变更合同面积条款，企图转嫁自己应当承担的经济责任。 原被告双方在签订《商品房买卖合同》之前，被告是根据自己对原告提供的小区规划图、小区沙盘、所售房屋户型进行实际考察并选好房屋后才签的合同，并不是因为对房屋的单元号满意才买的房屋，至于所购房屋到底属于几单元，在签订合同之前，对被告来讲根本没有实际意义。原告与被告所签订的《商品房买卖合同》中，双方根据被告的选择明确约定了被告所购买房屋的位置、户型与面积，同时，双方针对将来可能存在的房屋面积误差给自己造成的风险，还明确约定了“当商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方如何处理”的条款。这说明，原告已经预见到所售商品房将来可能存在面积误差，并就此与被告达成了一致的处理意见，其应当就其预见结果依据合同条款进行处理。就这一案件，从表象来讲，原告无非怀有一种侥幸心理，希望通过司法程序将本应由自己承担的风险转嫁到他人头上;但更进一步来看，这是一种诚信的缺失，是对民事行为中当事人合意的随意违反。 引用法条： [1]《中华人民共和国民法通则》第七十三条 [2]《中华人民共和国合同法》第五十五条 [3]《中华人民共和国民法通则》第七十一条 [4]《商品房买卖合同》 [5]《中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第七十三条 |
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