| 问题 | 买“二手”期房隐患多 |
| 释义 | 每平方米涨了数千元 有效供应紧缺 购房者铤而走险 ——— 近期，在北京各类二手房交易网上，有这样一类房源，其房源描述为：“现已交付定金，目前无房产证，房屋明年交付使用。”据了解，这类房源为尚未盖好的期房，“由于大多数楼盘实行‘低开高走’的价格策略，在目前房价高涨时期，项目前期低价买入的投资客，便开始集中出手转卖房源。” ●房价迅速蹿升差价巨大引发卖房潮 “最近房价涨得太快，而在网上看到转卖的期房，价格相对较低，项目的位置还不是很偏远，这种房子，买了怕因为证件不全而产生问题，不买它买别的正规房源又因为房价太高而承受不起。”正在为买房而发愁的王女士说。据了解，王女士看中的房源位于西五环外，业主售价为10606元/平方米，与目前12800元/平方米的均价相比较低，明年3月交房。笔者在北京某二手房发布网站上，看到该项目34个出售的二手房中，有4套房源为期房。 “去年年底到今年年初，是北京房价的最低谷，不少在此期间上市的项目报价都很低，甚至还有不少特价房，而5月份以来，房价迅速蹿升，有些项目数千元的涨幅，使房子还没入住就获得了巨大的升值空间。现在卖房的这批人当初买房就是为了投资，看到目前房价高涨，便集中出手。”据中介工作人员介绍，这类房源近期在市场上明显增多，“虽然风险很大，但还是有很多购房者因为其价格低于目前在售项目，且位置相对较好而去购买。” ●期房转卖明显增多购房者险购“二手”期房 据了解，目前的期房转卖与2005年之前相比，交易环节的费用不仅没有增加，反而在减少。2005年之前需要缴纳给开发商1%至2%的更名费，2.5%以内的中介费。而现在仅需缴纳1%或1.5%的契税，2.5%以内的中介费，个税及营业税按照交易差额征收基本可以忽略，只要房价增幅超过4%就可以获得盈利。另外，“准业主”在期房阶段将房屋出售，还可以减少入住时契税、房屋公共维修基金及物业费等收房支出，这些都促使“准业主”在近期将期房推入市场转卖。 “由于目前房地产市场销售情况较好，价格上涨比较快，同时，交易税费的减少，使更多人由投资转为投机，大量期房在市场中进行转卖，这加剧了市场投机氛围，不利于市场的规范运行。”上海易居研究所综合研究部部长杨红旭表示。 ●购买“二手”期房隐患多 在二手房市场中转卖的期房能否购买?“按照规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。”据建委有关部门工作人员介绍，房屋只有在取得产权证的情况下才能进行交易，尚未盖好的期房是没有产权证的，不能进行产权的过户，因此并不具备交易的基础。买卖双方只能先签订合同，等到业主取得了产权证之后，再进行交易。 虽然政策上不允许，但市场中依然存在此类房源的买卖。据某中介工作人员介绍，近期来中介发布期房转卖信息的业主明显增多，在代理这类房源时，由于不涉及全款、贷款及过户等问题，中介只是介绍房源，因此提供的合同是两方合同，即买卖双方签字。“这类房源的转卖在私底下进行得比较多。” 我爱我家企划部负责人认为，购买此类房源，涉及开发商改底单的问题，另外，由于业主没有房产证，不能确认他是否真正具有房产资格，购房者很容易受到欺诈。在购买时，双方签订的买卖合同，也存在一定的风险，如果在业主取得房产证后，由于房价上涨等原因，不想卖房，在法律上只能判定这种行为违约，业主承担一定的赔偿金，但房产仍然属于业主，不能过户到购房者的名下。 据了解，期房转卖中，购房纠纷时有发生，“这主要在于购房者不够谨慎，缺乏风险意识，同时也没有明确的监管部门来监管。”中原三级市场部副总经理宫萍认为。 有关专家表示，购房者尽量不要购买这类房源，以免出现不必要的损失。如果一定要购买，那么应尽量减少首付金额，合同中应规定买卖双方因税费改变等原因无法履行合同时，应该如何解约等细则，以减少购房风险。 |
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