| 问题 | 拆迁违约纠纷案例 |
| 释义 | 地铁拆迁承包合同双方违约纠纷案 【案例】 上诉人(原审原告)：捷发公司。 上诉人(原审被告)：华乐公司。 被上诉人(原审被告)：广州市房地产实业总公司。 一、一审诉辩主张和事实认定 上诉人广州捷发房地产开发有限公司(以下简称捷发公司)与上诉人广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司(以下简称华乐公司)、广州市房地产实业总公司(以下简称实业总公司)地铁拆迁承包合同纠纷一案，捷发公司和华乐公司不服广东省高级人民法院(1994)粤民初字第3号民事判决，向最高法院提起上诉。最高法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 经审理查明：JY-6地块位于广州市中山四路以北、德政北路以西，处于广州市一号地铁的拆迁红线范围内。捷发公司通过与广州市地下铁道总公司签约成为JY-6地块的物业发展商。1993年7月30日，捷发公司与华乐公司签订《广州一号地铁沿线JY一6地块拆迁承包合同》(以下简称《拆迁承包合同》)，合同约定华乐公司总承包JY一6地块的拆迁安置工作，负责该地块范围内的全部住宅、办公和商业用房的拆迁安置及拆迁补偿;地块红线内住房的产权确认、产权交换和仲裁诉讼工作;红线内全部房屋拆除、场地平整以及室外水管、电缆的迁移，以及领取土地使用证等。承包工期为10个月，即自1993年8月1日起至1994年5月30日止，总承包款为5，400万元。合同还约定了付款期限、违约责任等。次日，房地产实业总公司为华乐公司出具了《担保书》，同意为华乐公司担保，若华乐公司不能按期完成拆迁安置工作，实业总公司承担连带责任并负责在合同期满后两个月内完成余下的拆迁安置工作。 合同签订后，华乐公司即进行拆迁安置工作。从签订《拆迁承包合同》起至1994年8月4日止，捷发公司依约付给华乐公司拆迁承包款5，131万元，尚有269万元余款未付。华乐公司没有在合同约定的期限内完成拆迁工作，实业总公司也未在《拆迁承包合同》期满后两个月内完成余下的拆迁安置工作。期间，华乐公司多次致函捷发公司，提出拆迁安置的面积、户数与《拆迁承包合同》约定的拆迁安置面积、户数差距较大，请求增加承包费并订立补充合同。 1994年8月31日，捷发公司与华乐公司签订《(广州一号地铁沿线JY-6地块拆迁承包合同)的补充合同》(以下简称《补充合同》)，约定：华乐公司必须在9月18日之前全面完成原合同约定的应完成而未完成的承包任务;在华乐公司确保按期完成拆迁承包任务的前提下，捷发公司同意增加承包款440万元给华乐公司，但不改变原合同总承包性质，《补充合同》另有附件，内容是增加拆迁承包款明细。捷发公司在《补充合同》及附件上签字盖章后即交给华乐公司，到9月12日捷发公司与华乐公司仍在对《补充合同》内容进行协商、修改，一审法院开庭时华乐公司才出示了由三方盖章的《补充合同》附件。实业总公司作为华乐公司的担保单位也在《补充合同》及附件上盖章，《补充合同》签订后，捷发公司未依约在3日内支付给华乐公司第一笔款280万元，华乐公司也未按《补充合同》约定完成拆迁安置工作。1994年9月17日，广州市地下铁道总公司致函捷发公司，要求9目底前必须将JY-6地块拆迁完毕。同日，捷发公司致函华乐公司称：鉴于贵公司已不能完成拆迁承包任务，即使到9月底也没有能力完成，为不影响地铁工程施工，确保9月底前完成拆迁工作，提出终止承包合同，由其自行组织力量完成余下拆迁安置工作，其他问题另行解决。此时JY-6地块还有总建筑面积600平方米的楼房没有拆除，11户商住户没有迁出，地下管线未迁移。为确保地铁工程的顺利进行，捷发公司自行组织力量将JY-6地块上楼房拆除，将地下管线迁移，并对11户商住户进行安置，其中8户采用弃产弃租方式安置，3户现住在广州市白云区松洲街螺溪村临迁房中，尚未迁入永迁房。 另查明，二审审结前华乐公司仍未完成《拆迁承包合同》约定应由其完成的拆迁承包任务，需要永迁安置的拆迁户大部分仍住在临迁房中，永迁房的产权手续尚未办妥，拆迁补偿费及弃产弃租的补偿费也未付清。 二、一审判决理由和判决结果 一审法院认为，捷发公司与华乐公司于1993年7月30日和1994年8月31日签订的《拆迁承包合同》和《补充合同》，双方意思表示真实，符合国家法律规定，是有效合同，双方应依合同约定的条款履行。华乐公司未能及时将《补充合同》附件交给捷发公司是不妥当的，捷发公司未依《补充合同》的约定向华乐公司支付款项，也有过错。华乐公司在捷发公司给付了绝大部分承包款项的情况下，未能在约定的时间内完成拆迁安置工作，也属违约;且在纠纷发生时该地块上仍有11户被拆迁户没有迁出，6户商住户的拆迁安置纠纷仍未有仲裁结果，华乐公司己不可能在《补充合同》约定的时间内完成余下的拆迁安置工作，因此，华乐公司亦同样负有违约责任。捷发公司根据广州市地下铁道总公司限期完成工程的要求提前一天终止与华乐公司的合同，自行组织拆迁未完成的工程和做好安置工作，按时将该地块交付给广州市地下铁道总公司使用的行为，并无过错。[ 合同履约中，双方都有违约行为，违约金如何处理?------------见正文第165页。]由于捷发公司和华乐公司在履行承包合同中均有违约行为，故任何一方要求对方支付违约金的主张均缺乏法律依据。按《拆迁承包合同》和《补充合同》约定，捷发公司还需支付709万元的拆迁承包款给华乐公司，但捷发公司完成余下的拆迁安置和地下管线的迁移工程共支出403万元，故捷发公司应将余下的306万元承包款支付给华乐公司。据此，一审法院判决：一、驳回捷发公司要求华乐公司、实业总公司支付违约金的诉讼请求;二、驳回华乐公司反诉捷发公司支付违约金的请求;三、捷发公司在本判决发生法律效力之日起一个月内将未付的承包款306万元给付华乐公司;四、华乐公司和捷发公司负责处理各自安置的商住户的未了事项。 三、二审诉辩主张 捷发公司、华乐公司均不服一审判决，向最高法院提起上诉。捷发公司上诉称：一、华乐公司未能在《拆迁承包合同》约定的时间完成拆迁任务，应承担违约责任;二、请求二审法院判令华乐公司退还多收的承包款及剩余的永迁房;三、签订《补充合同》时，华乐公司有欺诈行为，《补充合同》无效;四、依《补充合同》约定，请求二审法院将广州市白云区三元里松柏岗自东北座6层01号房屋判归捷发公司所有。华乐公司上诉称：一、《补充合同》合法有效，华乐公司未违约;二、捷发公司应支付709万元欠款及违约金;三、捷发公司应赔偿因诉讼给华乐公司造成的各种损失。实业总公司同意华乐公司的上诉意见。 四、二审判决理由和判决结果 最高法院认为，捷发公司与华乐公司于1993年7月30日签订的《拆迁承包合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，且大部分内容已实际履行，应认定合同有效，继续履行。实业总公司为华乐公司履行《拆迁承包合同》出具了《担保书》，应对华乐公司的拆迁承包义务承担连带责任。[ 签订合同以后，当事人仍对合同进行协商修改，合同的效力如何?------------见正文第165页。]虽《补充合同》文本上签订日期为1994年8月31日，但到94年9月12日捷发公司与华乐公司仍对合同内容协商修改，华乐公司也未将《补充合同》附件及时交给捷发公司，《补充合同》未发生法律效力。捷发公司应依《拆迁承包合同》约定支付给华乐公司拆迁承包款余款。华乐公司应依《拆迁承包合同》约定，对住在临迁房中的拆迁户进行永迁安置并完成其他拆迁未了事项。捷发公司应协助华乐公司办理永迁房的产权过户手续，由此支出的费用由华乐公司负担。捷发公司与华乐公司上诉请求二审法院判令对方支付违约金，华乐公司要求捷发公司赔偿损失的上诉请求均依据不足，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国经济合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持广东省高级人民法院(1994)粤民被字第3号民事判决第一、二项; 二、变更广东省高级人民法院(1994)粤民初字第3号民事判决第三项为：广州捷发房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起一个月内将拆迁承包款人民币269万元给付广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司; 三、变更广东省高级人民法院(1994)粤民初字第3号民事判决第四项为：由广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司完成依《广州一号地铁沿线JY-6地块拆迁承包合同》约定由其完成尚未完成的拆迁承包任务; 四、广州市房地产实业总公司对本判决第三项承担连带责任; 五、驳回广州捷发房地产开发有限公司和广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司的其他上诉请求。 一审案件受理费421，085元，由广州捷发房地产开发有限公司负担140，361.5元，由广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司负担280，723.5元;一审案件反诉费394，800元由广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司负担。二审案件受理费421，085元，由广州市捷发房地产开发有限公司负担140，361.5元，由广州市东山区华乐房屋拆迁安置服务公司负担280，723.5元。 【评析】 本案关键在于《补充合同》的效力。一审法院判决补充合同有效，二审法院判决认定为无效，其理由是《补充合同》签订日期虽然为1994年8月31日，但到94年9月12日捷发公司与华乐公司仍对合同内容协商修改，华乐公司也未将《补充合同》附件及时交给捷发公司，因此补充合同未发生法律效力。最高法院的这个判决将意味着当一个合同签定以后双方仍继续对其条款进行协商，那这个合同就没有发生法律效力。 一审和二审法院认为本案的合同双方都违约，因此都不能向对方要求支付违约金。这一处理原则有很大的指导意义。 二审判决没有对捷发公司自行组织力量完成的拆迁任务，即403万元工程款如何处理予以说明。如果《补充合同》没有效力，根据原承包合同，华乐公司将不能得到440万元的增加工程款，但应当支付捷发公司的403万元工程款。二审法院没有对此进行处理或说明，编者认为是不适当的。 |
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