| 问题 | 房产交易规则 |
| 释义 | 1、房产交易的特点 房产作为一种商品，同其它商品一样，是价值和使用价值的统一体，只有通过市场交换才能实现其价值。但房产商品的交易，也有其自身的特点： (1)房产交易不发生物体的空间移动。在一般的市场上;商品交换都是以货币和实物的反方向流动为特征的。即货币从买主流向卖主，商品从卖主流向买主。但在房产的交易中，由于房产具有不可移动的特性，不可能以实物形式进入交易场所。因此，房产商品的交易，只有所有权或使用权等权属关系的转移，而没有物流的形态。 (2)房产交易市场是“多位一体”的市场。由于房产产权性质的多样性，使房产交易市场成为一个由多种所有制结构组成的综合体，又由于人们对房屋需求和使用目的的多种多样，使房产交易形式多样化。房产交易市场是房屋买卖市场、房屋租赁市场、房屋互换市场以及房屋其它交换形式市场相统一的综合性市场。 (3)房产交易市场是一种区域性市场。位置的差异性是房产商品区别于其它商品的显著特点。房产交换，一方面受居住或使用者地理位置布局的限制;另一方面，又受房屋本身固定在某一位置这种自然空间的制约。因此，房产市场一般具有区域性的特点。同时，由于地理位置不同，人们生活习惯的差异，对房屋的结构、式样、功能的需求或爱好也各不一样，从而更强化了房产材场区域性的特征。 (4)房产交易价格具有相关性。房产商品不像其它商品那样，其使用价值利价值的独立性明显，房产商品受同类商品的影响较大。一个大型旅馆的修建，将会使附近的饮食、百货商店的生意兴隆，价值上升：一个大型商场或购物中心的兴建，则会使附近的中小百货商店的生意受到很大影响，甚至会改变一些房产的用途;而火车站、长途汽车站的修建，同样会使它周围房产的价值产生影响等等。同时，房产价格本身也会随城市经济的发展，城市建筑地段地租、地价的增长，而呈向上波动的趋势。 2、房产交易分类 首先，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。 其次，按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。 第三，按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易和非受限交易。 第四，按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。 3、房产交易规则 房地产交易应遵循以下一般规则： (1)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 (2)实行房地产价格评估。 (3)实行房地产成交价格申报。 (4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。 4、房产交易形式 (1)房屋出售; (2)房屋租赁; (3)房屋互换; (4)房屋信托; (5)房产抵押; (6)房屋典当。 |
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