| 问题 | 商品房收房时的注意事项 |
| 释义 | 商品房收房时的注意事项 一，注意入住通知 交房是开发商的义务，通知购房者收房当然也是开发商的义务，在原来的合同中有明确的交房时间的约定，在该时间到来之前，开发商有义务通知购房者收房，这种通知，应该是书面通知。当然，现实中有些时候，开发商是先通过电话口头通知购房者，然后在购房者收房时再签收书面的入住通知，这倒也无所谓。 如果超过约定的时间，您未接到通知，就属于开发商违约了，您翻翻合同，看看如何追究开发商的违约责任。当然，一旦超过约定时间，也有必要联系一下开发商，一方面了解一下对方违约的原因，主张一下违约责任；另一方面万一是联系方式出了问题，或对方因失(误等原因没通知到您呢?毕竟我们想要的是房，不是想跟开发商较劲，沟通一下总没坏处。 二、书面审查交付的是否符合交付条件 接到收房通知，就可以开始收房了，在开发商交付房屋钥匙同时，您应该要求其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也就是我们通常说的“两书”，另外还应该有《建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》等相应文件，如果双方在合同中有约定其他的房屋交付条件，也应该由开发商按合同约定提供。 开发商不能提供规定或约定的相应文件，可以视为交付的房屋不符合条件，购房者可以拒收。如果您在上述文件不齐备的情况下收了房，过后再主张开发商延迟交房，就没多大机会了，所以当时要认真审查，该提异议就要提。 这里，房产律师要提醒您，如果您已经签收了“入住通知”，又发现交付的房屋不符合条件决定拒绝收房，应该明确通知开发商，并保留必要的证据证明自己已前往收房，但由于开发商无法提供相应文件而拒绝收房，以免被对方钻了空子，吃了闷亏。 三、认真检查房屋的实际状况 实地收房，要认真查验房屋的实际功能和细节。一般是让开发商或物业的人带您查看房屋实际状况验收。收房过程中必须要掌握一个原则：‘‘先验后收”。即购房者一定要先验收房屋，确认无误后再签署收房文件。 实地收房不是大面儿上看看房子，而是一项一项核实，时间可能需要一两个小时。比如不但要看地面、墙面、窗户等表面上的房屋设施是否有问题，开关门窗是否有障碍，还要打开水龙头看看是不是通水，各个地漏是否通水，看各个电闸是否能控制相应的电路，开灯试试是否通电，甚至用电笔或插线板试各个房间的插座是否通电，天然气是否开通，安装空调的相应位置是否预留，电话、宽带、有线电视是否开通或预留相应位置等等，有必要的话，还要试试厨卫的防水。 您看，要仔细查看的不少吧?为此，您可能还要专门带一些工具：电笔、验电用的插座、塑料盆(验收下水管道，也可以用大一些的矿泉水瓶代替)、小榔头(验收房子墙体与地面是否空鼓)、尺子(简单测量房子的净高、房间的大致使用面积)、计算器(计算数据)、塑料袋(如查验防水可用于封闭下水道)、照相机(可以拍下有问题的地方)，再专业一些可能还有水平仪，看地面是否平整，卫生间的坡度多大。当然，普通购房者可能没有，不过可以用个乒乓球代替，看球在地面上的的走向和速度等能起到一定的检验作用。当然，如果你找专业的验房人员协助验房，这些就不用您准备了。另外，随着人们生活质量的提高，房屋是否存在因用了不良材料，空气质量或放射性物质超标的情况也引起了人们的重视，这些，恐怕只有找专门的检测机构去检测后确定了。 四、房屋有质量问题要考虑是收还是不收 如果在收房的过程中您发现房屋有什么质量问题，首先要决定的是这房是收还是不收。 一般情况下，如果质量问题不严重或不是很多，基本不影响使用，您可以先签字办理收房手续，但是对于存在的问题要开列清单，要求开发商承诺在一定期限内修理。注意在开发商提供的验收交接手续上，要一项一项地核实，没有问题的当然可以确认，有问题的要明确提出，有些暂时不能确认的就标明“无法核实”、“暂时不能确认”等。 如果质量问题比较严重，如购房者认为房屋的主体结构有问题，或者其他问题太多，可以考虑不收房，并向开发商提出明确异议，要求限期整改或出具相应方案解决问题。当然，如果双方对是否存在质量问题有争议，那恐怕就要涉及请专业机构鉴定或及时起诉由法院委托鉴定确定是否存在问题了。 需要注意的是，不管收不收房，如果有异议除了向开发商提出外，还应该保留提出异议的证据，最有效的方法是由开发商出具盖章的文件，证明房屋存在问题且购房者已提出异议。如果开发商拒绝出示相关证明，本着“防人之心不可无”的原则，购房者要保留房屋有质量问题和曾提出异议的证据，比如拍照、记录，发快递提出异议、甚至可以考虑请公证处公证。以免出现开发商不承认购房者提出的异议，而坚持说通知收房后购房者未按时收房。这样的事现实中也发生过。 五、房屋面积与约定不符怎么办 这个不符有两种可能：一是在收房时开发商提供的测绘证明上标明的面积与原合同约定的面积不同，这往往是在期房销售过程中出现的，因为实际施工和当初的设计多少有一些偏差是正常的；另一种是购房者认为房屋的实际面积与测绘面积不同。 如果是购房者认为开发商提供的测绘面积与实际面积不符，要想推翻原测绘面积，从实践来看，难度实在是太大了，一般不是一两个购房者能顺利完成的，这一点我在这里就不多说了。 我们来说说期房交房时面积发生变更后如何处理，这个问题在实践中非常普遍，前面两个案例中的购房人就都遇到了这种情况，而引发了纠纷。处理这类问题，总的原则是“有约定从约定，无约定依法定”。 什么意思呢? 首先，对于交房时房屋实际面积与合同不符如何处理，要看双方的合同是如何约定的，如果有约定的处理方案，则依双方的约定；如果没有约定，则按法定的标准处理。 我们先来介绍一下法定的依据，还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条规定．出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； (二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面移的，面积误差比在30i，以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 这个司法解释规定得很清楚：面积增加或减少，但误差在3％以内，属于正常，双方据实结算，多退少补；面积减少，误差超过3％，购房者可以选择解除合同，开发商要返还购房款利息(实际上购房名还是吃亏了)；也可以选择继续履行，开发商要返还误差在3％以内的房款，对超过3％部分的房价款要双倍返还；面积增加，误差超过3％，购房者可以选择解除合同，同样的返还购房款和利息(同样是吃亏)，也可以选择继续履行，那就由购房者补交误差在3％以内的购房款，对超过3％以上的面积不必再付钱了，直接归购房者。 但是，如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，则按双力的约定处理。通常我们会碰到有的开发商在合同中直接约定类似于“最终面积以实测为准，如有增加或减少，最终以实际测绘面积结算，多退少补”。通过类似于这样的手段，开发商想剥夺房屋面积发生变化；时购房者的话语权，我们在签订合同的时候不得不防。建议认真阅读、‘理解上述司法解释的规定，购房者在合同中约定的权利，至少不要更?低于这个司法解释，否则有约定还不如没约定。为什么这么说呢?就，前面的案例而言，如果李女士在签订合同时按司法解释的内容去签订面积调整后的处理条款，那面积增加10平米对李女士就不是一个坏消息了，而是天大的喜事，只要交了增加的百分之三的钱，剩余的面积就全自得了，面积增加20平米也不怕了。相信大家也明白了怎么在签订协议和收房时处理房屋面积发生变更的情况了。 六、除房款外。还涉及什么费用 在房屋交易过程中，除房款外，还涉及很多种类的税费，我们按顺序介绍一下： (一)在交易过程中需交费用印花税：房价款的万分之五。 (二)入住过程中需交费用 物业管理费：00.5元至2.0元； 三)在申办产权证过程中需交费用 1．登记费：每建筑平方米O．3元； 2．房屋所有权证工本费：4元／本； 3．印花税：5元／件； 4．契税：普通住宅缴纳房价款的1．5％(注：别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，按3％缴纳)； 5．住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2％。 如果办理贷款还涉及到银行那边要求的评估费、保险费等。 开发商往往在收房时就要求购房者把办理产权证时需要的费用也一并交了，不交就不给钥匙。应该说这种做法是错误的，购房者有权 拒绝。开发商为什么这么做呢?往好处理解是“产权证手续一般由开发商代办，这钱反正也是要交的，一次交清楚双方都省事儿。’’往坏处理解就是想占用购房者的资金。这钱是交还是不交，什么时候交，您心里有数，由自己考虑决定。 除此之外，在商品房交付使用时，还经常会有‘‘初装费’’的问题。例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的天然气初装费的缴费清单，这些费用到底应该由谁来承担呢? 以上海为例，《上海市商品房价格管理暂行办法》规定，本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用。商品住宅销售价格包括以下部分：住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价之内，除了在合同中明不在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。 所以，除非购房合同已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。当然，安全起见，建议最好在购房合同中明确：“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。’’避免交房时发生不必要的争执。 上述税费标准和依据有些时常有调整，所以，我们这里只是举例简单说明一下，准确的标准和依据建议直接向当地房地产管理部门和税务部门直接了解。 |
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