| 问题 | 签订预售商品房合同需要注意些什么？ |
| 释义 | 一、商品房预售合同包括的内容 1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。 2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。 3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。 4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。 5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，规定如果误差超过一定幅度时，购房者有权解除合同。 此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。 6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。 7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。 8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。 9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发商还没有取得房屋的所有权证，预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记，领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。 10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。 二、签订预售商品房合同需要注意些什么？ 签约提示一：关于合同标的物 合同标的物可以是全装修住宅。全装修住宅交房前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位。全装修住宅分为统一装修和菜单式装修两种模式。统一装修，是指房地产开发企业按照统一的装修设计、装修材料和设备配置，提供统一标准的装修。菜单式装修，是指房地产开发企业提供由不同的装修设计、装修材料和设备配置组成的成套方案，供购房者选定后，统一装修。 签约提示二：关于房价款和付款方式 《广州市房地产转让办法》规定，房地产开发企业应当根据商品房建设工程进度，分期收取商品房预售款，合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管银行监管，专项用于所预售的商品房建设。监管银行对预售款监管不当，给预购人造成损失的，应当承担连带责任。 签约提示三：关于房屋质量和房屋保修 1、根据《广州市房地产转让办法》规定，新建房屋买卖的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。 2、根据规定，开发商在销售新建住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，这两份文件的内容应符合规定。 3、全装修房屋的装修质量第一责任人为房地产开发企业，双方当事人另有约定的除外。 签约提示四：关于售房广告 根据《中华人民共和国合同法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条等相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房预售合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 签约提示五：关于登记 商品房预售合同签订和网上备案后，合同当事人双方或一方应及时向房地产登记机构办理商品房预售合同预告登记，保护合同双方当事人权益。不预告登记的预售合同，当发生重复预售、抵押等事实时不能对抗第三人。双方办理预告登记的，自房屋所有权初始登记之日起满两年，单方办理预告登记的，自登记之日起满两年，当事人未办理转移登记（小产证）的，该预告登记失效。 签约提示六：关于房屋交付及所有权转移程序 1、属新建住宅的，房地产开发企业取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用。 2、预购商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房地产登记手续，申领房地产权证，甲方应予以配合。 签约提示七：关于物业服务费用 根据《广州市住宅物业管理规定》，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 引用法条： [1]《新建住宅质量保证书》 [2]《新建住宅使用说明书》 [3]《住宅交付使用许可证》 [4]《广州市房地产转让办法》 [5]《广州市住宅物业管理规定》 [6]《中华人民共和国合同法》 [7]《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条 |
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