| 问题 | 二手房买卖中存在的法律问题及风险防范，你知道吗？ |
| 释义 | Step1 ：二手房买卖存在的法律问题 Q1：房屋性质类型及状态存在的问题 - 因房屋性质不具备市场流通条件的二手房买卖，存在被认定无效的法律风险。 经济适用房、房改房属政策性的特殊性质房屋，购房人拥有有限产权，转让时还需缴一定比例的土地收益价款，在法定的限制交易期间（一般五年）不具备市场流通条件，属限制流通物不得直接上市交易，在二手房交易中常因不具备市场交易条件，在房价飙升的市场环境下，出卖人时常利欲熏心以房屋买卖无效为由恶意诉讼。 因房屋状态不具备市场流通条件的二手房买卖，存在被认定无效的法律风险。 因房屋状态不具备市场流通条件的二手房买卖发生争议的主要有未取得产权证房屋买卖及尚未竣工的商品房买卖下两种情形。部分二手房买卖的当事人为达到不履行合同但不必承担违约责任的目的，恶意主张双方签订的合同违反了《城市房地产管理法》第37条：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定为由要求确认合同无效。司法实践中存在“合同无效”“效力待定”“合同有效”三种不同观点，持“合同有效”的认为该买卖违反了《城市房地产管理法》的规定，依据《合同法》第52条规定属合同无效；持“效力待定”的认为一审辩论终结前出卖人仍未取得房屋产权证书的才认定无效，否则为有效；持“合同有效”的认为《城市房地产管理法》为管理性的强制规范，不属效力性规范。导致类似的案件存在不同的判决结果。 - Q2:主体身份上的法律问题 - 主要涉及共有房屋的无权处分行为，共有人未在买卖合同中签字确认，共有人的遗漏等，将会导致房屋买卖合同的效力待定或无效，特别针对买受人非常被动，当出现房屋上涨时，房屋卖方可能通过共有人来撤销合同或宣告合同的无效，导致双方合同撤销或无效，严重损害购买人权益。据共有房屋的状态可分为登记共有及法定共有，因登记共有的共有人明确记载在房屋产权证上，买受人在购买时审查该房屋产权证，要求共有人签字即可避免该风险，在二手房交易中发生争议较多的是在法定共有房屋上。 法定共有房屋的转让，出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，擅自签订买卖合同转让给他人，出卖人或其他房屋共有人以转让时未征得其他共有人同意为由请求确认买卖合同无效的。 - Q3:因标的物权利受限存在的问题 - 常见权利受限制的二手房主要是房屋设有抵押、被查封、租期未到等情形。 因未经抵押权人同意，导致房屋买卖合同无效。 由于高额房价，大部分购买房人将房产作为抵押，采用“银行按揭”的方式向银行贷款购买。据《物权法》第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存…… 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意或清偿债务解除抵押关系后方可进行交易过户，否则抵押权人或买受人可以未征得抵押权人同意为由请求确认买卖合同无效。 恶意出售被法院等机关查封的房产，买卖行为存在被认定无效的风险。 据《城市房地产管理法》第37条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，转让已被国家机关采取查封等强制措的房屋，属无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定合同 ，一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行二手房买卖。 承租人的“优行购买权”及“买卖不破租赁权”。 如果二手房出售前已经有承租人，那么在租期内，在同等条件下，承租人享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知承租人房屋（即将出售的情况，并告知房价等出售条件），承租人最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果承租人放弃优先购买权，卖家有得到承租人出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知承租人房屋的出售的情况，而擅自卖给其他人，则承租人有权向法院主张买卖行为无效。 据《合同法》129条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，因此，在租赁合同期间买卖房屋的，原有的租赁合同在租赁期限内对新的购房人继续有效。 - Q4:履行过程中存在的问题 - ☛ 一房二卖 “ 一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。 据《合同法解释（二）》第15条的规定，只要合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，则出卖人就同一房屋签订的数个房屋买合同均有效，但介于标的物只有一个，实践中只有一个合同能得到履行，另一合同必然陷于履行不能的状态，自然会妨害另一买受人的合同债权实现，未得到房屋的买受人只能要求出卖人承担违约责任以弥补其损失。 ☛ 阴阳合同 在房价和税率居高的情况下，很多二手房买卖的当事人通过签订“阴阳合同”的方式来避免高额税费，“ 阳合同”是用于登记备案，其成交价比“阴合同”低，从而达到避税目的，“阴合同”为双方的真实意思表示的合同，但合同的一方发现对自己有利时可能会见利忘义，遇房价上涨时出卖人时常以“阳合同”违反《合同法》52条的规定为由要求确认合同无效，买受人则恶意要求以登记备案的阳合同来履行。 二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题，存在不同的观点， 一种观点认为违反合同法52条规定“阴阳合同均无效”；一种观点认为阴合同是双法真实意思表示，阴合同有效，阳合同无效，还有种观点认为阳合同已经国家机关备案已办理公正其效力高于阴合同，应按阳合同履行。上述观点均有一点道理，在司法实践中部分法院已作出指导性审判意见，通用的审判意见为如合同约定的房屋价款不一致，当事人对房屋成交价格产生争议的，原则上以后订立的合同为准，如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税订立虚假价格的，以真实意思表示的合同约定继续履行，对于存在规避税收等不法行为可一并建议相关部门予以处理。如上海市高级人民法院《二手房买卖案件解答》第8条及北京市高级人民法院《房屋买卖合同指导意见》12条的相关规定。 step2 : 二手房交易存在法律问题的原因分析 ►参与二手房交易的主体缺泛法律意识，交易前未审查标的标物存在的瑕疵，未能预见二手房买卖中存在法律问题。 ►交易双方对二手房买卖合同的约定格式化过于空泛，未按照标的物的现有状态进行约定；违约责任及赔偿责任的约定不够严谨，不足以约束对方按约定履行合同，发生争议后难以弥补无过错方的损失。 ►地方性政策与法律的不统一，造成司法实践中类似案件有不同判决结果；查阅调取房屋登记信息、户口信息等资料，相关政府职能部门设置了严格的审批程序，致使买受人无法在房屋买卖合同签订前获取相关资料，无法就存在的法律问题在房屋买卖合同中进行违约及赔偿责任的约定，无法规避法律风险。 step3：对策及建议 建议一： 购房者在签订房屋买卖合同前应严格审查房屋的性质类型及状态是否具备上市交易的条件；严格审查是否存在共有人及共有人的意愿是否同意出卖；严格审查房屋是否存在抵押、被国家机关查封等情形，并实地查看是否有承租人并取得承租放弃优先购买权的相关承诺；并查实该房屋上存在的户口情况。 建议二： 签订合同时据调查核实的情况，严格确定合同的内容，明确双方的责任，并在《房屋买卖合同》中严格约定违约责任及赔偿责任。 建议三： 建议相关司法机关在认定二手房买卖合同的效力时，能具体问题具体分析，客观公正地依据双方的过错程度作出合理的裁判。 建议四： 制定相应的法律、法规保持政策与法律的统一，国家和地方政府要尽力保持在房屋政策上的稳定性，稳定房屋买卖市场的秩序，防止和减少因国家政策频改而带来的买卖纠纷。房屋登记部门及户口登记等相关部门应适度放宽对房屋状态查询及户口调查的查询条件，保障买受人在签订合同前能对标的物进行相关信息的调查。 房屋买卖涉及广大公民的切身利益，关系到市场经济的健康运行和房地产业的良性发展，笔者通过对二手房交易出现的部分法律问题进行简要分析，并就如何规避这些风险提出了建议，希望通过公民法律意识的不断增强、法制的不断健全二手房交易能健康有序进行，买卖双方的合法利益能得到有效保障。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [2]《中华人民共和国合同法》第一百二十九条 [3]《中华人民共和国物权法》第一百九十一条 [4]《冻结财产的规定》 [5]《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条 [6]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 [7]《二手房买卖案件解答》第八条 [8]《房屋买卖合同指导意见》 |
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