| 问题 | 已登记房屋合法有效 |
| 释义 |
2000年5月30日，向某购买A公司开发的“三和小区”5栋的9号商铺，并签订了《商品房买卖合同》。向某按合同约定交付了房款，但A公司却未按合同约定交房。2001年6月22日A公司又将该房屋卖给郭某。2003年向某将A公司告上法庭，法院作出民事判决，判令A公司于10日内将商铺交付给向某。判决生效后，法院受理了向某的执行申请，于2004年2月26日查封了该商铺，并送达了民事裁定给A公司及郭某。 2004年8月25日，法院在该商铺门口张贴公告，限商铺占有者郭某10内自行迁出，逾期强制执行。2005年3月31日，郭某提出异议，并出示了2004年12月21日办理的该商铺的产权证。 法院认为，郭某提出异议的执行标的物是法院生效判决要求交付的房屋，郭某持有该房产权并实际占有，生效判决与有效产权之间发生冲突，缺乏继续执行的条件，故裁定中止执行。 向某认为，A公司一房多卖，隐瞒法院将该商铺判决给向某，裁定扣押该房的事实，申请办理了产权证。房管局在办证过程中审查不严，错误发证。 房管局辩称，向某在购买商品房后未在房管局进行商品房备案登记。房管局在给郭某办理本案争议商铺产权证的过程中，手续齐全，程序合法，且并未接到法院的民事裁定书及协助执行通知书。故房管局不存在错误发证。 本案以向某撤诉而告终。 评析 一、“一房多卖”违反法律规定 本案是典型的“一房多卖”。“一房多卖”，也称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。这违反了《民法通则》及《合同法》中有关“民事活动应当遵循诚实信用的原则”。从理论上说，“一房多卖”违反了一物一权原则。一物一权原则，是指大陆法系国家物权法奉行的在同一物上只能成立一个所有权，不能成立两个以上的所有权的法律原则。所有权赋予所有人对其所有物总括的无所不包的管领力。除所有人外，其他人对所有人的所有物都只能成立他物权，对所有人的所有物为有限的支配。“一房多卖”会导致一套房屋有多个所有权的冲突。当然，多个购房者不可能都实际取得对同一套房屋的所有权。我国不动产的取得以登记为准，非经登记，不能产生法律效力。只有到房管局办理了产权证的购房者才实际拥有房屋的所有权。未取得房屋所有权的购房者与卖方签订了《商品房买卖合同》，只享有债权，只能要求卖方承担不能交房的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 二、房屋所有权人郭某的权利应受保护 关于不动产登记的效力，我国现行的立法完全采纳了登记要件主义，即登记是不动产物权合法移转的要件，未经登记，所有权不发生移转。该观点赋予登记较强的公信力，任何人在发生交易行为时，要确定对方是否有权利转移财产，只需要信赖登记而不必信赖任何协议。例如，《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”本案中，郭某在购买房屋后到房管局登记办理了房屋所有权证，根据上述规定，其对房屋享有的所有权应受到法律保护。 三、法院协助执行通知书未送达，房管局颁证不存在过错 《最高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定》第四十一条规定，“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。既未向有关管理机关发出协助执行通知书，也未采取加贴封条或张贴公告的办法查封的，不得对抗其他人民法院的查封。”法院未按上述规定向房管局送达协助执行通知书违法。房管局不知道郭某申请办理产权证的房屋存在争议已被查封而颁发了产权证，其不存在过错，责任应由法院承担。 四、购房人向某自身存在过错 《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”本案中，向某与A公司签订《商品房买卖合同》后，A公司未到房管局备案，向某也未督促A公司到房管局办理登记备案手续，其自身也存在一定过错。 提示：一房两卖，已登记房屋可对抗未登记的房屋，法院未送达查封通知，登记机关办理登记合法有效。 |
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