| 问题 | 土地拍卖的一般程序及准备 |
| 释义 | 土地拍卖，即土地使用权拍卖，也称“土地竞卖”。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。 一、土地大政 1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特区的实践，修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”;同年12月依照宪法修正案修改了《中华人民共和国土地管理法》，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。 1990年5月19日，国务院颁布施行了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。《条例》规定：国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地，纳入国家土地储备体系。 二、基本程序 1、获知土地出让公告; 出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容： (一)出让人的名称和地址; (二)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求; (三)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法; (四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式; (五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等; (六)确定中标人、竞得人的标准和方法; (七)投标、竞买保证金; (八)其他需要公告的事项。 2、索取土地出让文件; 招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。 3、市场调研，获取土地及房地产市场相关信息; 4、报名及缴纳竞买保证金; 报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。 5、竞价;根据土地出让的方式、竞买人数等确定竞价的策略。 6、办理成交确认手续，签定土地成交确认书。 土地成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。 签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。 7、中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》(一般为15天内)，并支付相当于地价总额的10%的定金; 8、受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 三、现场程序 1、主持人点算竞买人; 2、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项; 3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示; 4、主持人报出起叫价; 5、竞买人举牌应价或者报价;拍卖主持人可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 6 、主持人确认该应价后继续竞价; 7、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交; 8、主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 9 、出让人与竞得人签订土地成交确认书，按土地成交确认书规定的时间与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 四、准备工作 基本工作阶段分为组织班子、配备人员、制定计划、市场调研、周密的测算等等。 准备性工作一般分为基础性工作和专案性工作。 1、了解当地土地市场的行情 如：经营性用地是否都已归到土地一级市场上供应?全年的供地计划及规模、当地人口数量及人均收入水平、经济发展水平、现有住房水平及质量、人口的机械增长速度、房价提高的空间及可能性等 2、了解当地土地市场管理的基本政策 除必需了解国家有关土地及土地市场管理政策外，还必须了解当地对土地市场管理有哪些规定和政策等。 3、了解相关税费的收取标准、适用条件 基础设施配套、水、电、气增容费、人防、教育、车位等; 4、了解土地公开出让文件中对土地的规划条件及土地的使用条件的规定 条件的内涵、突破的可能性、交付土地的时间、付款的进度、从购买土地到开工之间可用于准备工作的时间等 5、了解各部门的办事周期及效率 涉及那些部门、要做那些事情、办事的先后顺序有否规定、完成一件事情需要多少时间等 6、了解市场需求及市场行情 当地商品房供需状况、市民对商品房的需求标准和要求、不同收入阶层对商品房价格所能承受的心理价位、二手房市场状况等。 7、了解竞价的基本规定 政府发布公告的时间、接收竞买报名时间、报价时间、土地出让的方式、对报名报价的规定、报价的方式等 8、选择合适的土地估价方法 房地产开发企业在决定购买一幅土地之前，首先要对该幅土地的市场价格进行预测，根据一定的方法评估土地价格。 土地价格的评估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等，或利用组合方法。 五、获取土地使用证 1. 土地登记是依法规范房地产市场、土地市场秩序的重要环节，是确认并保护土地产权的重要措施。每一宗地都有主，每发生一次交易都要办理一次变更登记，政府通过土地登记，审核房地产交易、土地市场交易的合法性、规范性，依法办理土地登记手续等，可以实现政府对房地产市场有效地监督和管理。 2、所需资料 办理国有土地使用证一般需要以下主要材料： 1)申请书、法人代码证书、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、代理人身份证及委托书等; 2)土地成交确认书 3)出让合同及附图 4)出让金交费凭证 5)土地交接地确认书等。 3、办证程序: 土地登记申请──地籍调查──权属审核──注册登记──核发土地证书。 |
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