| 问题 | 房屋买卖合同中买受人请求出卖人变更登记的请求权是否适用时效？ |
| 释义 | 一、实务中如何处理? 在房屋买卖合同纠纷的实务中，如买受人已经合法占有房屋，向出卖人请求办理变更登记，而出卖人以时效经过为由拒绝配合的，人民法院往往以“该请求权具有物权性质”而不予适用时效。例如： 最高人民法院办公厅关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知 法办【2011】442号 “已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨碍、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均不应予以支持。” 实则该规定中的的请求权并不完全一致，请求办理物权变更登记是债权请求权;而请求排除妨害等则是物权请求权。前者应适用消灭时效的规定，后者不适用。 在实际的判例中，也屡有著例： (2012)汕中法民四终字第43号 ：关于陈静贤要求方俊潘协助办理讼争房产过户手续的请求是否超过诉讼时效的问题。方俊潘已将房屋交付于陈静贤，陈静贤亦已实现对房屋的占有，因此，陈静贤请求方俊潘转移房屋所有权，协助办理房屋所有权变更登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，不存在超诉讼时效的问题。方俊潘、翁凤上诉主张陈静贤要求方俊潘协助办理讼争房产过户手续的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。 二、请求变更登记的权利，到底是债权请求权还是物权请求权? 实际上，该权利是基于房屋买卖合同——这一债权合同而产生的权利，房屋买卖合同中出卖人负有交付标的物并转移所有权的义务，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 因此，请求变更登记即是请求出卖人转移房屋所有权，这种请求权与其他债权请求权并无二致，都是基于买卖合同而产生的债权请求权。试问如果请求转移房屋所有权的请求权可以不适用诉讼时效，那么请求转移动产所有权的请求权是否适用诉讼时效?请求支付价金的请求权是否适用诉讼时效?难道这些请求权不是请求转移所有权? 债权与物权的区分，是民法的基本原则，称某债权具有物权性质，须有法律依据，例如买卖不破租赁，预告登记等，法院在没有法律规定的情况下，直接认为基于买卖合同而产生的请求权有物权性质，实属擅断。 三、台湾法律如何处理? 实则类似的案例在台湾也有相关判例，其处理方法如下： 按消灭时效完成，仅债务人取得拒绝履行之抗辩权，得执以拒绝给付而已，其原有之法律关系并不因而消灭。在土地买卖之情形，倘出卖人已交付土地与买受人，虽买受人之所有权移转登记请求权之消灭时效已完成，惟其占有土地既系出卖人本于买卖之法律关系所交付，即具有正当权源，原出卖人自不得认系无权占有而请求返还。【最高法院85年台上字第389号】 四、参考台湾判例，正确的处理方式应当是： 对于已经交付买受人的房屋，如果买受人请求出卖人办理变更登记，而出卖人以时效经过为由拒绝办理，人民法院应支持出卖人。因为该请求权系债权请求权，当然应适用消灭时效。 但买卖合同依法合法有效，因此买受人对房屋的占有系有权占有，出卖人不得以买受人无权占有为由请求买受人返还原物、排除妨害。 五、结语 房屋买卖合同中，买受人的主义务是支付价金，受领房屋;出卖人的主义务是交付房屋，并转移其所有权。 因此买受人请求出卖人变更登记的权利，是其最主要的合同权利，是买卖合同的根本目的，买受人怠于主张该权利，竟使其时效经过，由此所产生的风险，应由其自行承担。此后，如果出卖人再卖给第三人，并办理变更登记，则第三人作为所有权人有权以原买受人无权占有为由请求返还房屋。而原买受人则可以出卖人违约为由，请求出卖人承担违约责任或解除合同请求损害赔偿等。 大白话就是说：买了房子赶紧要求变更房屋产权登记，否则风险多多! 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第九条 [2]《全国民事审判工作会议纪要》 |
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