| 问题 | 沈彬：物业公司骑到业主头上 畸形权利从何而来 |
| 释义 | 沈彬 近日，上海仁恒“河滨城”的7户业主因为用玻璃封了阳台，被物业仁恒物业管理公司告上法庭，要求其恢复原状，此外还有10多名业主也将被告上法庭。(《东方早报》12月22日) 在自己家的阳台上搭玻璃，聘请来的“保姆”物业公司凭什么管到主人头上了呢？业主封自家的阳台，或者在露台上搭阳光房等等，涉及到两个层面的法律问题。第一是行政法层面，搭建、构筑是否违反行政法规，构成我们平时所说的“违章建筑”？一旦构成“违建”应由政府的相关执法部门强制其拆除；第二是民法层面，因为小区的外立面、露台等等，是分摊给业主共同所有的，如果玻璃构筑物不美观，损害小区的形象，可能影响到其他业主的利益。总之，无论是基于共同所有权，还是相邻权，小区业主都有权利干涉这种行为。 但物业公司既不是行政机关，也不是所有权人，更不是当年的房管所，可以代表房子的所有人行使权力，所以原本物业公司是不能管业主的。对于影响小区业主公共权利的行为，应由代表全体业主利益的业委会干涉，行使诉权。上海高级人民法院在《关于审理物业管理、劳动争议案件的几点主要做法》中确认只有业委会才拥有这种权利，而不是物业。同时《上海市住宅物业管理规定》第29条也规定，物业只有权劝阻，劝阻无效的应当报告业委会和有关行政管理部门。 但中国特殊的房产制度却在事实上给了物业，特别是与开发商有“血肉关系”的前期物业，干涉业主的权利。和仁恒“河滨城”一样，中国房产商通行的做法是在收房拿钥匙时，业主被要求先签订《管理公约》，其中限制了业主封闭阳台等权利。这样等于让业主自己戴上枷锁。物业公司有此尚方宝剑，从此“从奴隶到将军”，“小保姆变成主人”，可以依合同管理业主。虽然业主认为那是“霸王”条款，是无效的；但“合同就是合同”，此前上海法院已经依此在多起类似的案子中判物业胜诉。当然“君子报仇十年不晚”，业主可以想办法通过业主大会投票炒掉物业公司——这说明没有投票权，有产权也是白搭，照样被“小保姆”欺负。 有没有可能不签“丧权辱家”的《管理公约》，不让“小保姆”管到自己的头上呢？这就得说到源头上了：不公平的房地产交易制度中，购房人没有话语权，合同实际上反映了开发商的利益。秦兵律师当年著名的《204条房产合同》里有一条：交房时开发商“不得以任何理由阻碍”入住，并且应当保证先期物业也不得阻碍，就是说不得要求业主签署任何《公约》以及做出承诺，否则就算开发商违约。可惜中国的购房人就是这么哭着喊着要签“不平等条约”，不愿争取自己的权利。有个笑话说：中国的房奴是南孚电池——“聚能环”(巨能还)，那中国购房人大概可叫“聚能人”(巨能忍)，什么样的“不平等条约”都愿意签。 物业公司能管到业主头上，只是中国式的畸形房产制度的冰山一角。这样的制度能培育出支柱产业来，只能说那又是一个中国奇迹。 (作者系法律工作者) 免责声明：本文仅代表作者个人观点，与本站无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。 |
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