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问题	土地出租转让流程
释义	一、土地出租转让流程     （一）转让方须报材料     １、原土地证或土地证明材料     ２、原土地出让合同     ３、上缴税务局的土地增值税证明材料     ４、土地评估报告     ５、图件资料            ６、土地转让专项审计报告     ７、营业税上缴证明材料     （二）受让方须报材料     １、项目批复原件     ２、企业法人营业执照、法人身份证明材料等     ３、上缴财局契税证明     ４、城市规划部门批准的符合规划的图件资料     （三）双方共同提供的资料     １、土地转让申请     ２、土地使用权转让合同     （四）如改变土地用途，由受让方重新评估，补交差额部分的出让金，契税并办理相关手续     二、土地出租转让的注意事项     以下相关事项，是国有土地转让交易中经常出现一些问题，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。     （一）转让合同的形式     国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。     （二）国有土地的权属调查和资信能力调查     １、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。     ２、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。     （三）转让价格评估事宜     在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。     （四）国有土地使用权转让的担保     １、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。     ２、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。     （五）有关税费     转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。     （六）土地用途及相关用地条件的变更     １、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。     ２、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。     （七）土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题     （八）权属变更程序与支付转让价款问题     因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。     （九）国有土地使用权设定抵押后的转让问题     国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。     上述内容是法律网小编为您详细介绍的“土地出租转让流程”，土地出租转让时，一定要签订土地出租转让合同，为避免出现麻烦，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。
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