一、房屋租赁协议产生纠纷怎么处理
在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《民法典》的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:
承租人的解除权。在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《民法典》第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”《民法典》第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”
《民法典》第二百三十三条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《民法典》第九十四条第(四)项规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《民法典》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。
出租人的解除权。包括:(1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《民法典》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”(2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《民法典》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”(3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《民法典》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《民法典》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、房屋租赁纠纷的注意事项有哪些
当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《民法典》第九十六条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。
要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
三、房屋租赁合同纠纷诉状
(xx)环球经律民函 xx号
原告:薛xx,男,汉族,1966年1月29日出生,住址:广州市xx路xx号地下,邮政编码:510000,身份证号码:440104xxxxx9191,手机:13710xxxx33。
委托代理人:XXXXXXX
被告:李xx,男,汉族,1966年11月16日出生,住址:广州市XXXXX,邮政编码:510510,身份证号码:44010xxxxx16033,电话:8709xxxx,手机:13902xxxx68。
案由:房屋租赁合同纠纷
（一）诉讼请求：
1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；
2、判决被告返还原告房屋租赁押金人民币104,704元；
3、判决被告赔偿原告装修损失费人民币1,157,271元；
4、判决被告承担本案诉讼费、评估费。
（二）事实与理由：
原告(承租方)与被告(出租方)于2004年10月22日签订了《房屋租赁合同》(见附件1),原告与被告在合同中约定:“……第一条:房屋基本情况 1、位置:甲方租给乙方位于广州市白云区心谊路xx号首层,建筑面积65平方米(前厅、楼梯间),首层建筑面积(后座)95平方米及二层1100平方米建筑面积。2、用途:乙方租用该房屋经营小童羊食府……第二条:租赁期限租赁期6年,从2004年10月18日起至2010年10月18日……第三条:押金租金的交纳 1、押金:相当于2个月租金的数额。2、租金……共计45960元/月……第四条:付款时间乙方在签本合同时,即向甲方交付押金91920元……第五条:权利义务 4、协助乙方办理临时商业用途并负责费用。(正常费用支付)……”。
原告与被告于2005年1月18日,在原租赁合同的基础上签订了《补充协议》(见附件2):“……一、在原合同不变的前提下,乙方新增租首层(后座)建筑面积94平方米;二、乙方新增租94平方米,月租金68元/平方米,总计租金为月人民币陆仟叁佰玖拾贰元(￥6392元),协议押金为人民币壹万贰千柒佰捌拾元整(￥12784)。……”
当时的实际情况是,原告与被告在签订《房屋租赁合同》时,被告已十分清楚原告租用该物业的目的是经营小童羊食府,被告已经承诺协助原告办理临时商业用途并负责费用(正常费用支付)。被告作为该物业的产权人,为租赁物业办理临时商业用途是被告的义务,而不仅仅是协助义务,如果仅仅承担协助义务,那么被告不必负责费用,双方也不必多此一举,在该条款上捺手印。后来原告要求被告为该物业办理商业用途时,被告却意图以“协助”的字样逃避义务。
以上就是法律网小编为大家搜集整理的关于房屋租赁协议产生纠纷怎么处理的相关的法律知识,相信大家阅读完后对相关的法律知识有了大致的了解,我们知道根据《民法典》的有关规定,双方在部分情形下享有合同解除权,上述文章也有详细地介绍,如果您还有更多相关的法律疑问,欢迎访问法律网,我们会有专门的律师为大家答疑解惑。
引用法条：
[1]《补充协议》
[2]《中华人民共和国合同法》第九十四条
[3]《中华人民共和国合同法》第六十一条
[4]《中华人民共和国合同法》第九十六条
[5]《房屋租赁合同》第一条
[6]《房屋租赁合同》第二条
[7]《房屋租赁合同》第三条
[8]《房屋租赁合同》第四条
[9]《房屋租赁合同》第五条
[10]《中华人民共和国合同法》第两百三十一条
[11]《中华人民共和国合同法》第两百三十三条
[12]《中华人民共和国合同法》第两百一十九条
[13]《中华人民共和国合同法》第两百二十七条
[14]《中华人民共和国合同法》第两百二十四条
[15]《中华人民共和国合同法》第两百三十二条
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