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问题	合法操作下的物业公司替换指南
释义	一、合法操作下的物业公司替换指南     1.召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2/3以上同意，即可更换物业公司。     2.由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书。     3.联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标。     4.由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允。     5.评标，并选出中标的物业公司。     6.由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决。     7.表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场。     8.表决否定，重新由步骤2进行;或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标。     9.但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。     二、物业公司应履行哪些职责和义务     物业公司的主要职责有：     1.协助做好物业管理区域内的安全防范工作；     2.维护小区内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等；     3.对出入小区的车辆与人员进行管理；     4.对小区范围内的环境卫生、公共设施进行清理和维护。     《物业管理条例》第三十五条     物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。     物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。     《物业管理条例》第四十六条     物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。     物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。          三、物业公司停水停电向哪个部门投诉     物业停业主的电，应该向当地房地产行政主管部门当地房地产行政主管部门是物业公司的行政主管部门。     法律网提醒您，《物业管理条例》第五条     国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。     引用法条：     [1]《物业管理条例》第五条     [2]《物业管理条例》第三十五条     [3]《物业管理条例》第四十六条
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