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问题	租房合同未约定违约金的怎么办，租房合同的签订不得超过几年？
释义	一、租房合同未约定违约金的怎么办     租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定，另外对方退租的是属于违约的，可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿，与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。     二、租房合同的签订不得超过几年     房屋房屋后签订租赁合同的，房屋租赁的期限不得超过20年，超过20年的，超出部分无效。     《中华人民共和国民法典》第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。     第七百零七条 【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。          三、租房合同约定一方免责是否有效     租房合同约定一方免责要先认定，认定后才能确定是否有效，认定方法如下：     1.确认免责条款的效力，如同确认其它民事法律行为一样，必须具备一定的法律要件。     一般情况下，只要经当事人协商确定的免责条款，不违及社会公共利益，法律是承认免责条款的效力的，否则就没有合同自由可言了。确认免责条款有效，应具备的法律要件：     2.必须符合社会公共利益要求。     合同中免责条款的订立，必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益和利益，否则无效。     3.必须合理分配双方当事人之间的权益与风险。     法律网提醒：合理分配双方当事人之间的权益与风险是免责条款的主要功能，也是其合理性因素之所在。司法实践中，大多免责条款是在既有的价格、保险等机制的背景下合理分配风险的措施，是维护企业的合理化经营、平衡条款使用人、相对人乃至第三人之间利益关系的手段，它不是对国家强制性的否定，也不是对法律的谴责和否定违约以及侵权态度的藐视。     引用法条：     [1]《中华人民共和国民法典》第七百零五条     [2]《中华人民共和国民法典》第七百零七条
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