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问题	二手房办理旧房按揭常误解的几个问题
释义	一、二手房办理旧房按揭常误解的几个问题     （一）资料准备不齐全 客户在申办按揭过程中，常因提供的资料不齐全，导致被银行退回而拖延了时间。大多数资料需将原件与复印件对照审核，缺一不可。     （二）对物业评估值要求过高。 很多客户要求评估公司把物业的评估净值做高从而达到提高贷款额度的目的，这是不实际的。银行对评估报告严格审核，必要时会协同物业估价所把关，估价不可脱离市场成交价，更不能受个人要求所左右，一切都有章可循。     （三）不是所有物业均可办理按揭。 业主所购物业中有一部分是不能办理按揭的，这方面银行有严格的规定，如：别墅、写字楼、厂房、商铺均不发放按揭贷款。所以，客户在准备购买物业时一定要详细了解物业的类别及使用年限。     （四）不应向银行隐瞒真实情况。 我们将个人资料与评估报告送到银行所指定的律师事务所鉴定后，银行会勘查现场（所购物业），审查物业的基本状况，同时会与借款人晤谈以了解个人资信情况。我们在办理银行按揭过程中因客户隐瞒其真实情况被银行拒贷的情况时有发生。     （五）不应向银行要求贷款额度过高及贷款年限过长。 由于多数客户对贷款额度及贷款年限不甚了解，会提出过高的要求。银行发放按揭贷款的额度及年限主要参照评估值、借款人的实际经济情况、楼宇具体状况及多方面因素来决定。在这方面各商业银行均有严格的规定，目前最高贷款额度为物业评估值的六成，年限最高为15年，同时要求楼宇较新、楼层高和朝向好等条件。在多数情况下，银行一般按评估值的五成及10年贷款期限上下浮动。     （六）不应要求银行放贷时间过快。银行收到资料及现场勘查物业后，五个工作日内出具《贷款承诺书》，借款人然后到律师事务所签按揭合同，同时买卖双方签定正式的《房屋买卖合同》，在公证后即可办理房屋转移登记手续，交纳税费后领取新房产证。如果买方是夫妻，签定合同时一定要双方同时到场。银行在规划国土局办理完新房产证的抵押登记手续后一至两日内发放贷款，至此，按揭流程全部结束。一般而言，根据各有关部门的办理程序及承诺时效，这一过程需45～50个工作日。          二、按揭买二手房的注意事项     第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全（有些房本是两证合一的）;     第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;     第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;     第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。     第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;     第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。     第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。     第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。     按揭买二手房的流程     第一步，找好意欲购买的二手房，该二手房必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。     第二步，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构，并在该机构完成二手房房产价值评估工作，交纳房产评估费。     第三步，借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交所需材料;     第四步，由银行指定的律师事务所进行资信审查，并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据;     第五步，借款人与贷款银行签订借款合同;     第六步，办理抵押、保险等有关担保手续;     第七步，借款合同生效，资金划入借款人指定帐户。     三、二手房按揭贷款条件     （一）具有城镇常住户口或有效居留身份；     （二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；     （三）具有购买住房的合同或协议；     （四）能够支付不低于购房全部价款后防务评估价50%的首期付款；     （五）同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；     （六）贷款行规定的其他条件。     以上就是法律网小编为您详细介绍关于二手房办理旧房按揭常误解的几个问题的相关知识，通过上文，相信大家对于二手房旧房按揭方面的知识都有了一定的了解。如果大家还有其他法律问题的，欢迎上法律网在线法律咨询平台，我们的在线律师会为大家进行专业的解答。
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