一、二手房发现漏水可以解除合同吗
二手房发现漏水不能直接解除合同。
1.依据合同办理的房屋登记已经发生法律效力，撤销合同需要先注销房屋登记，或通过法院判决撤销。
2.但只要当事人双方协商好了，达成一致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。
3.对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。
4.除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。
所以，不能因未办理变更登记，而主张合同无效。
二、法律规定的合同解除
1.根据《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。同时，当事人也可以约定一方解除合同的事由。当这些约定的事由发生时，解除权人可以解除合同。
2.《民法典》第五百六十三条还规定了合同法定解除的情形，包括：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；
（3）当事人一方迟延履行主要债务且经催告后在合理期限内仍未履行等。
三、二手房购买注意项
在购买二手房时，有几个重要的注意项。
1.要明确贷款未获批的处理方式。在交易合同中，应明确约定贷款未批准或批准的额度、期限未达到预期要求时的处理方式。
2.签约前需要充分了解自身的支付能力和银行政策。
购房者应对自己的经济状况、还款能力有正确的判断，并对未来的收入支出有所预测，以确保在签订贷款合同时能够根据实际情况做出正确的选择。这样可以避免出现无法足额还款的困境。
通过以上的介绍，我们了解到购买二手房发现漏水时不能直接解除合同，但可以通过协商或其他法律途径解决。
同时，在购买二手房时，还需要注意贷款问题和其他相关事项，以确保交易的顺利进行。希望这些信息对大家有所帮助。
在购房过程中遇到难题，别忘了法律网是你身边的法律小助手。关于二手房交易的疑问，随时在法律网上提问，我们会为你解答。
引用法条：
[1]《中华人民共和国民法典》第五百六十二条
[2]《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
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