| 问题 | 先抵后租的房屋抵偿债务时，承租人有无优先购买权？ |
| 释义 | 一、问题： 李某承租了张三名下一套已办理抵押登记的房产，现张三为了清偿债务，要将该房卖掉。请问：李某对此房是否享有优先购买权？ 二、答案与分析： 1、在同等条件下享有优先购买权，理由如下： 依据我国相关法律规定，出租人出卖租赁房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。此规定所仅适用于承租人与其他购买人所提供条件同等的情形。因为，如果承租人的条件低于其他人的，会侵害到房屋所有人的财产权利；相反如果承租人的条件高于其他人，房主会选择最优条件者。同时，法律规定承租人享有优先购买权利主要考虑到承租人相比其他购买人而言对于所承租房产具有更加实际、迫切的需求。 综上，本案中张三为了清偿债务而要出售李某所承租的房产，不论张三采取何种方式来最终确定成交条件，只要李某提供与其他购买人同等的购买条件，那么，鉴于李某相比其他买家更依赖该房产且没有侵害到张三利益的客观情况，李某将依据法律的直接规定享有对所承租房产的优先购买权。 2、法律链接 承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。中国也于1999年正式确立了这项法律制度。 《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。具体的如下： （1）仅限于房屋租赁场合； （2）出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。 （3）出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失； （4）在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者. 三、先抵后租下抵押权未登记，承租人的优先购买权如何保护？ 先抵后租涉及到抵押权人的优先受偿权与承租人的优先购买权的，当然这是在抵押权有效成立的情况下。由于抵押优先基本原则的确立，在抵押成立在先的情况下，租赁不得对抗抵押，即《物权法》第一百九十规定后半段，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，由于不动产抵押权采登记生效主义，未经登记，不动产抵押权不成立，因而该条实际上确立了不动产抵押权设立后再行出租的，租赁不得对抗抵押。但如果之前不动产上的抵押权未成立，此时不动产上即不存在有效的抵押权。抵押人将不动产再进行出租时，承租人对不动产的优先购买权是受法律保护的。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》 [2]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 |
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