| 问题 | 按份共有人如何主张优先购买共有财产份额？ |
| 释义 | 问： 主张优先购买的通过诉讼请求按照同等条件购买该共有财产份额的，人民法院应当如何处理？ 答： 《物权法》第一百零一条的规定非常简单，对主张优先购买的按份共有人的诉讼请求应当如何作出裁判，这是司法实践中必须解决的问题，否则《物权法》第一百零一条将难以实施。为此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》（以下简称《解释》）基于《物权法》第一百零一条的立法目的，并综合考虑各方当事人合法权益的平衡等情况，细化了裁判保护所应遵循的规则。 一方面，其他按份共有人在知道或应当知道“同等条件”后，就具备了判断是否行使优先购买权的条件，那么，其应当在合理期间行使该权利。期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。《解释》在差别化考虑各种情形的基础上，对转让人告知义务的履行及按份共有人优先购买权行使期间作出了操作性很强的规定。 总体而言，优先购买权行使期间分为三类： 1、当事人约定或者指定的期间。 2、一般行使期间，即十五日。该期间适用于两种场合，一是转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件的通知载明的时间为准短于通知送达后十五日的以十五日为准，理由在于使该期间达到方便其他按份共有人作出决策之合理程度。二是转让人未履行通知义务，其他按份共有人知道或者应当知道最终确定之同等条件后的十五日。十五日之确定，系参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条对承租人优先购买权行使期间的规定。 3、最长行使期间，即六个月。该期间适用于转让人未履行通知义务，且没有证据证明其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的情形，六个月的起算点为共有份额权属移转之日。可以说，《解释》所明确的不同情形下优先购买权行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。 另一方面，基于合同成立的要件以及优先购买权的性质，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时，在该按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同。因此，主张优先购买的按份共有人当然有权提起诉讼，请求根据以同等条件为合同主要条款的转让合同优先购买拟转让份额，这在性质上就是请求转让人履行转让共有份额的合同义务，人民法院在认为符合约定条件时就应支持上述请求，据此作出的判决性质是给付判决，优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时，可向人民法院申请强制执行。 这里特别需要注意的是，由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段，其并未取得该共有财产份额的所有权，故其请求权基础是转让共有财产份额之债，而非物权，故如其直接请求确认对转让的共有财产份额享有物权，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第一百零一条 [2]《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》 [3]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条 |
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