691.98平方米的违章建筑应按综合价800元╱每平方米给予购买。
五、被告在对原告的拆迁补偿中存在重大过错,应当承担由此带来的证据灭失的重大责任,原告对此不应承担相应的举证责任,被告应当承担不利后果。
根据《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》(以下《实施办法》)第十六条,“拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当在公告规定的搬迁期限内,根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。协议统一使用浙江省建设厅监制的房屋拆迁补偿安置协议文本。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任及当事人认为需要订立的其他条款。”第十八条 ,“拆迁人、被拆迁人、房屋承租人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式、搬迁期限与过渡期限等内容,在公告规定的搬迁期限内,经协商达不成协议的,可以向市房屋拆迁管理部门申请裁决”。被告虽然与原告签订了《拆迁安置临时协议书》,但协议只对补偿安置作了如下约定,“(1)违章部分由土地规划部门认可为准;其它部分由规划鉴定为准(时间为一个月内);(2)营业房认定,由政府有关主管部门认可为准(时间为一个月内);营业房安置,如双方不能协商,必须参照王培权,金学茂今后房屋和营业房的比例进行安置(土地价格甲乙双方另行协调解决);(3)……”,并把这些条件作为双方签订拆迁协议的前提。因此,根据《实施办法》和《拆迁安置临时协议书》,在搬迁期限内应当完成相关认定,并就补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任及当事人认为需要订立的其他条款签订正式《补偿安置协议》,其后才可以对该房屋进行拆除。被告在连相关认定还没有作出,更未达成正式补偿协议的情况下,又没有对原告房屋作相关的证据保全就擅自拆除原告的房屋,致使再作相关鉴定、评估或认定丧失了其实物基础,被告的行为存在重大的过错,必须承担相应的重大过错责任。原告自腾退房屋后已丧失了对该房屋的控制,其对被告的拆房行为虽极不赞同但也无能为力,被拆迁人在拆迁过程中处于弱势地位,拆迁人则处于强势地位,拆迁人应当承担更大合同义务和举证责任,被拆迁人的利益应当得到法律的眷顾。故而,对营业用房和违章建筑面积认定的举证责任上被告应当有责任提供证据证明,对因其过错行为致使不能证明的不利后果应由其承担。
六、拆迁补偿还应当包括提前腾空奖励、搬迁补助费以及停产停业损失
根据《条例》第三十一条,“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”第三十三条,“ 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。”另据《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十四条,“拆迁生产性非住宅用房造成停产、停业引起经济损失以及生产设备搬迁、安装费,按如下规定由拆迁人给予补偿:(一)在搬迁期间造成被拆迁人停产、停业引起经济损失的,由拆迁人给予被拆迁人一次性补助费。一次性补助费计算公式:非住宅用房每平方米租赁月平均价×建筑面积×搬迁月数;(二)拆迁非住宅用房中不可移动设备而报废或造成设备无法恢复使用的,拆迁人应按重置价结合折旧给予补偿……”再根据《有关规定》第(四)项,规定了提前腾空奖励办法,“1、在‘并列第一’时间前腾空完毕并经验收合格的房屋(含符合安置条件的违章建筑、临时建筑等),给予奖励20元╱平方米。”基于以上法律法规和相关规定,被告还应当给予以下补偿:
1、提前腾空奖励:(950.05+691.98)×20=32840.6元
2、搬迁补助费:按照实际发生的费用计算
3、停产停业损失:350×非住宅用房每平方米租赁月平均价(可进行评估)×搬迁月数
七、原告的起诉没有超过诉讼时效
被告与原告于 2003年7月8日签订了《拆迁安置临时协议书》,此后原告一直积极向各有关政府部门请求作出相关认定,也就是说该协议还在履行之中,所以诉讼时效还没有开始,此为其一;其二,拆迁以来,原告曾多次找被告协商安置补偿事宜所以即使存在诉讼时效也因多次中断而重新计算;其三,根据物权法的原理和相关司法实践,房屋属不动产物权,而物权是绝对权利,没有诉讼时效。(见物权法草案建议稿)
综上所述,被告迨于履行法定义务,给原告造成巨大的经济压力,原告的诉讼请求合法合理,请求法庭查明后支持原告诉求,判决被告及早对原告进行补偿安置。谢谢。
此致
温州市中级人民法院
赵开诚代理人:北京市雄志律师事务所律师 罗春利
2006年 7 月 日
小结:本案现已审理终结,法院的判决比较公正,基本支持了原告的大部分诉讼请求,原告得到了合理的产权调换,唯一遗憾的是部分98年前的违章建筑因证据不足未能得到法庭的认可。被告没有上诉。办理这个案件给我的感受是,在房屋拆迁法律关系中,拆迁双方的法律地位极不平等,拆迁人无论从人力、物力和财力上都远胜于被拆迁人,从而造成在方法手段的灵活运用上、信息获取的能力上、周围环境的支持上(主要是政府及其职能部门的支持)都存在着天壤之别。故而,国家在制定法律和政策时,法官在裁案时,政府在履行监管职能时都应当向弱者——被拆迁人有所倾斜,从而才能体现法律的公允,才能实现实质上的正义而不是形式上的正义,法律的天平才能真正平衡。[page]