| 问题 | 北京：业主大会可申请法人资格 共有财产可登记 |
| 释义 | 市法制办就《北京市物业管理办法(草案)》征求意见，提出业主大会可申请法人资格登记，小区共有财产和收益将可列入业主大会名下 确立业主大会法律地位;物业拒交接可罚3万 19日，北京市法制办就《北京市物业管理办法(草案)》征求意见，草案首次提出业主大会可申请法人资格登记，这意味着小区的共有财产和收益将可列入业主大会的名下。征求意见截止时间为12月7日。 在立法说明中，北京市法制办表示，依据《物权法》和国务院《物业管理条例》，市政府决定制定《北京市物业管理办法》。 北京市目前小区物业管理依据的是1995年颁布的《北京市居住小区物业管理办法》。对比该办法，《草案》共七章85条，内容和篇幅大大增加。主要规定明确了物业管理的适用范围和部门职责、物业区域划分、物业服务标准、业主大会和业委会规则等。不少条款都是针对目前小区争议和维权的热点问题。 值得注意的是草案对业主大会法律地位的确认，目前国务院的《物业管理条例》对此尚无规定，而《草案》二十二条规定，具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。 这意味着困扰小区物业管理多年的业主大会资格问题有望解决。 《草案》还规定，尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会组织业主共同决定。 专家说法 “共有财产可以登记了” ●王利明(中国人民大学党委副书记兼副校长，《物权法》起草小组成员，著名法学专家) 王利明认为，这是北京市地方立法的一个突破，在国务院颁布的《物业管理条例》中也没有这一规定，业主大会作为独立的法人主体后，将能有起诉、应诉、签合同等权利，尤其在所有业主的共同财产登记上，以前业主共有财产，如绿地、道路等应该是可以办理登记的，但无法登记，因为不知道应该登记在谁的名下，所以应该有一个实体机构来登记，这就是业主大会。 他强调，不能登记在业主委员会名下，因为业委会只是业主大会的执行机构。这次的立法在这方面有很大的突破，也为将来业主更多的维护自己的权益创造了条件。 “我可以不用再维权了” ●舒可心，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员，社区问题专家 长期从事社区居民维权的舒可心说，《草案》最大的亮点就是确立了业主大会的法律地位。[page] 目前业主大会法人资格缺失的状态下，直接问题就是共有财产无法登记，相当于一个小孩没有身份证。《物权法》虽然已经确认所有业主拥有这些共有财产，但无法登记，所以等于不知道这些财产属于谁。 登记法人资格之后，业主大会有民事主体地位，可以说，它的一切法律地位都有了，可以以这个身份做很多事情，譬如作为委托人直接解聘或者聘用物业，共有财产的登记，如土地、公共车库、楼宇广告、电梯广告收益等，还可以抵押，参与民商事活动。 舒可心感慨说，这一条确立后，自己基本上可以不用再干维权的事情了，因为物业管理最主要的问题已经解决了，剩下的就是业主们去维护和落实自己的权利了。 案例 业主维权被迫打“车轮官司” 新天第家园开发商宣称“社区绿化率50%以上”，遭到业主的强烈质疑。小区业委会支持业主以车轮战的方式与开发商打官司，目前已经胜诉两批，第三批仍在进行中，业委会主任张大宪感慨业主大会没有法人资格的苦恼。 他说，从2002年开始，业主召开全体业主大会，准备起诉开发商，但苦于没有资格起诉。想授权业委会，但业委会也没有资格，只好采取迂回战术，授权一个5人小组带领业主们分头起诉，7年来已经打了三批官司，都是一打就赢，但张大宪说，单个业主的力量弱多了，个中艰辛难以描述，如果业主大会有法人资格，这个诉讼就简单多了，能节省大量的人力物力和诉讼成本。 业委会反应 希望细则早日出台 朝阳新天第家园小区业委会主任张大宪表示，非常赞同这个办法的出台，对业主们来说，业主大会获得法人资格后，至少与开发商和物业公司在同一个平台上较量了，至少有资格。 张大宪说，以前经常有这种情况，开发商明知道有错，但不怕业主，而且敢说“我知道你告不了!”譬如谁家的房子漏水了，可以告开发商，但小区公共建筑部分漏水了，就没法告了，因为没有人有资格代表所有业主去起诉。这个办法将彻底解决这个问题。以后在小区公共部分的纠纷上，如公共维修基金、会所、游泳馆、停车场等事项的争议上业主大会将发挥更大的作用。 不过，他也表示，希望这个办法的实施细则能尽快出台，如业主大会如何获得法人资格，在哪里登记注册，目前还是有很多障碍的，只有这些问题都解决了，业主大会的法人资格才能起作用。 |
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