| 问题 | 如何实现房屋优先购买权案 |
| 释义 | 如何实现房屋优先购买权案 案情： 2001年5月30日，张某与某食品公司签订了房屋租赁合同，由张某承租食品公司二间门面房从事经营活动，租赁期限为八年。其间，食品公司的整体房屋抵押给了某商业银行，为搞活经营又将食品公司交由王某租赁经营。2004年4月25日，因食品公司无力偿还到期贷款，经某市法院判决和强制执行，法院于2005年1月20日裁定食品公司的房屋给商业银行抵销债务。商业银行在未办理房地产过户的情形下，于2005年3月25日与食品公司和第三人王某签订了一份协议书，约定王某购买整个房屋并由王某代为偿还食品公司的贷款。2005年3月30日，食品公司与王某签订了房地产买卖契约，并办理了房地产过户手续。张某知道该情形后，要求以同等价格享有整个房屋的优先购买权，并于2005年6月12日向某市中院提起诉讼，要求确认食品公司与王某的买卖行为无效，并请求以同等价格优先购买整个房屋。诉讼中，食品公司与张某签订了一份买卖契约，由张某以同等价格购买其所承租的房屋。中院审理认定食品公司与王某对张某所承租门面房的买卖行为无效，判决承租人张某对其所承租的房屋享有同等条件下的优先购买权，并以不动产未变更登记不产生物权转移的效力为由，认定食品公司与张某的买卖行为有效，判决其限期相互履行义务。王某和商业银行不服向某省高院提起上诉，要求撤销一审判决驳回张某的诉讼请求。高院审理认为，张某对其所承租的门面房享有同等条件下的优先购买权，食品公司与王某签订的买卖张某所承租的门面房的行为无效;同时，高院认为法院将上述房屋裁定给商业银行后，其所有权属于商业银行所有，食品公司无处分权，判决撤销了中院关于食品公司与张某买卖门面房的行为有效的判决。法院判决已经生效，但张某如何实现所承租房屋的优先购买权，引起了争议，出现了三种意见。 第一种意见：张某有权直接申请法院强制执行。理由是：法院生效判决已确认张某对其所承租的门面房在同等条件下享有优先购买权，而王某在购买整个房屋时的价格、付款方式、付款期限已经确定，张某有权按照其所承租的门面房占整个房屋总价的比例申请强制执行主张实现优先购买权，张某的申请强制执行请求具有可执行内容，法院应当依法强制执行。 第二种意见：张某应当向法院提起诉讼，主张同等条件下的房屋优先购买权。理由是：张某对其所承租的门面房享有同等条件下的优先购买权。尽管张某的诉讼请求得到了中院一审判决的支持，属于给付之诉;但高院二审以食品公司无处分权认定食品公司与张某签订的买卖张某所承租的门面房的行为无效。二审法院判决是对张某优先购买权的一种确认，属于确认之诉，应以高院判决为准。张某根据已生效的高院判决，向法院提起给付之诉，主张实现同等条件下的房屋优先购买权，属于给付之诉;张某的请求并不违反法律禁止性和限制性规定，且法律规定承租人在同等条件下对其所承租的房屋享有优先购买权，目的是保证承租人房屋优先购买权的实现。张某应当向法院起诉，主张以同等条件购买其所承租的门面房，法院应当予以支持。 第三种意见：张某应当按照审判监督程序申请再审。理由是：张某在向中院提起诉讼时已主张实现优先购买权，中院判决支持了其请求。高院二审改判，既未支持其实现同等条件下的房屋优先购买权，也未驳回其同等条件下的优先购买权，属于改判错误，张某应当按照审判监督程序申请再审，要求实现优先权。 笔者同意第二种意见。 张某对其所承租的门面房享有同等条件下的优先购买权已经两级法院判决认定，已不涉及到张某对其所承租房屋是否享有优先购买权的法律问题。张某要解决的是其对所承租的门面房如何实现优先购买权，即由期待权变成现实的权利。对于张某如何实现优先购买权，即张某通过何种程序实现优先购买权，法律并无明文规定。从《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”来看，承租人的优先购买权的保护，仅是承租人请求法院宣告损害承租人优先购买权的买卖行为无效和对承租人对所承租房屋享有优先购买权的确认，从诉的种类和性质来看，其本质上属于确认之诉。而在承租人优先购买权确认之后，对承租房屋如何实现优先购买权，法律规定并无下文。 尽管承租人在起诉时主张实现优先购买权，一审法院也作出了判决，在当事人上诉后，二审法院也进行了改判，但二审法院判决既未直接改判承租人实现房屋优先购买权，也没有交待承租人在优先购买权确认后如何实现优先购买权。单纯从相关法律和司法解释来看，解决的是确认之诉，高院依据相关规定判决宣告买卖行为无效并确认承租人享有同等条件下的优先购买权并无不当。如果要求承租人以审判监督程序进行申诉要求法院直接保护优先购买权的实现，无明确的法律依据。 承租人的优先购买权的法律保护，其目的并不仅仅是确认承租人的房屋优先购买权，更重要的意义是承租人如何实现优先购买权。既然法律规定了承租人享有同等条件下的优先购买权，也没有明文规定如何实现优先购买权，那从法律保护当事人合法权益角度出发，承租人向法院起诉，主张实现同等条件下的优先购买权，完全符合《民事诉讼法》第一百零八条之规定，属于人民法院受案审理的范围，法院应当依法予以保护。 承租人实现同等条件下的房屋优先购买权的司法保护，有赖于同等条件。而同等条件通常是指同等价格、同等付款条件、同等付款方式。本案房屋所有人出卖房屋的意思表示真实，其应当按照出卖给王某的同等价格条件将张某所承租的门面房出卖给张某，法院完全可以判决的形式确认张某与房屋所有权人买卖门面房的合同内容并限期履行出卖人和买受人应承担的义务。 我国民法专家王利明教授就认为：“如果出卖人未尊重优先购买权人的权利，将标的物出卖给第三人，优先购买权人可以请求人民法院宣告买卖合同无效，从而要求出卖人将标的物以同等条件出卖给自己”。 |
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