| 问题 | 拍卖能否抵消优先购买权 |
| 释义 | 甲向乙承租房屋一幢，后乙决定卖掉此房，甲向乙主张优先购买，但乙称他要对此房进行拍卖，因此甲不能行使优先购买权，请问乙的说法正确吗? 有两种观点：观点一，拍卖并不能阻止承租人的优先购买权，拍卖的方式只能确定出卖的相对人和出卖价格。承租人在拍卖确定的相同价格下，仍有优先购买权，拍卖人根据《拍卖法》第四十条的规定对中标人承担违约责任。 观点二，根据物权大于债权的原则，出租人拍卖房屋是行使其物权,而承租人对此房享有的优先权属于债权的范围;同时，承租人出价与其他人的最高出价相同这种情况的几率是相当少的，也正如此可以说是用拍卖来抵消了承租人的优先购买权。 笔者倾向于第一种观点：所谓优先购买权，是指承租人在同等价格的条件下，可以优先于其他人购买该房屋。根据《合同法》230条的规定“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，优先购买权同时具有如下法定条件： 1、承租人与出租人的房屋租赁合同在有效期内。即出租人出卖租赁房屋的行为在租赁合同存续期间，若租赁合同已到期，原承租人不能享有优先购买权。 2、在一定的期限内行使优先权。《合同法》规定出卖人应该在出卖前合理的期限内通知承租人，而《城市私有房屋管理条例》和最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(试行)》均规定，出租人出卖出租房屋的，应提前三个月通知承租人。我们可以认为三个月为合理期限。 3、承租人与其他买受人在同等条件下，享受优先购买权，这里的“同等条件”笔者认为不能理解为所有条件完全一致，主要应考虑价格条件的同等，其中包括金额、付款的期限和方式等。 因此，从其性质上来分析，优先购买权是一种由法律直接规定的权利，而不是根据当事人的租赁合同而产生的权利，无论租赁合同中是否规定了这种权利，承租人都依法享有优先购买权。同时优先权也是一种形成权，即承租人在具备了上述法律规定条件的前提下，只须自己一方的意思表示，即可形成与出租人(出卖人)的买卖关系，而无须征得出租人(出卖人)的同意①。只要出租人出卖出租房屋，承租人就可以依法行使优先购买权，而不论出租人具体采取什么样的出卖方式。拍卖只是出卖方式的一种，它同样不能抵消承租人的优先购买权。但是，承租人不能限制出租人选择拍卖或其他的出卖方式，这是物权大于债权原则的体现。同时，由于优先购买权的存在，出租人在选择拍卖方式的同时，应该依相关法律规定承担可能产生的对竞买人的违约责任。[page] 那么，在采取拍卖方式的情况下，承租人的优先购买权应如何、何时行使才能充分保证合理性。一种观点认为，出租人只要将通过拍卖来确定房屋出售价格这一决定告诉承租人，则承租人可以决定是否参加拍卖。如果承租人拒绝参加拍卖，应当视为承租人放弃了优先的购买权。如果承租人参加拍卖的竞买，承租人出价与其他人的出价最高的相同时，便可优先于其他人取得该房屋的所有权。笔者认为此观点有两点值得商榷：1、实际操作上很难把握，在拍卖过程中，价格始终处于不稳定的状态，承租人的出价和其他竞买人的最高出价相同的机率很低。2、根据价高者得的原则，让承租人参加现场竞投，实际上是剥夺了其优先购买权，因此承租人拒绝参加拍卖，不应认定为放弃了优先购买权。 笔者认为，承租人可以选择参加拍卖，也可以选择不参加拍卖，如果选择参加拍卖，则表示其放弃优先购买权。如果选择不参加拍卖，在拍卖程序结束后，就中标价与拍卖中标人之间，承租人享有优先购买权。如果承租人行使优先购买权，则出租人向拍卖中标人承担违约责任。 引用法条： [1]《中华人民共和国拍卖法》第四十条 [2]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 [3]《城市私有房屋管理条例》 [4]《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 |
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