| 问题 | 弄懂租客优先购买权避免纠纷 |
| 释义 | 近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和房屋租赁市场发展迅猛。与此同时，涉及房屋买卖和租赁的合同纠纷大量出现。其中，就承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争尤其突出。 法律缘由 优先购买权的法律依据源于《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高人法院《意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 根据以上法律条款，法律赋予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利，即租客在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。若侵犯了租客的优先购买权，可能导致买卖合同被撤销或房东承担较大的赔偿责任。 实际操作 买受方通过中介购买房屋的过程中，大多会去了解房屋是否存在租赁客户，却都忽略了这样一点：租客可在租赁期间内，于出租人转让房屋时，在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。 如出售人未向中介方提供房屋租客在租赁期间内放弃优先购买权的凭证，或中介方未向出售人告知租客在租赁期间内对出售的房屋有优先购买权，则可能产生房屋购买合同无效的后果。 承租人的优先购买权存在于房屋租赁合同有效期内，这是承租人行使优先购买权的前提条件和基础。出租人出售带租房屋时，应负有通知承租人的义务，这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。因法定的优先购买权的存在，为了避免纠纷的存在，买卖双方在进行带租二手房交易的时候，需注意如下几点： 1、房东在将房屋出租时，在租赁合同中与租客明示，若出售房屋，租客放弃同等条件下的优先购买权。 2、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，让租客出具书面的放弃同等条件下优先购买权的申明。 3、租赁合同中未明示优先购买权问题，房东欲在租期内出售房屋时，可在出售前3个月书面通知租客，租客逾期未答复的视其放弃。 相关案例链接 2003年7月8日，李某租赁周某商铺房一间，租赁合同中注明租期5年，总租金79900元，一次性支付，双方签字后合同生效。 2004年11月5日周某以45万元价款将该房屋产权出让给李王某，并办理了产权转让。李某就此事与周某协商，但无任何结果。遂将周某告上法庭，要求人民法院判令周某与李王某的房屋转让合同无效，并要求行使优先购买权。最终法院作出了如下判决：首先，撤销周某与李王某签订的房屋转让合同;其次，李某在同等条件下享有优先购买权。[page] 出租人周某与李王某签订的房屋转让合同，明显违反以下两点规定：一、告知义务，出租人转让出租房屋所有权时应对承租人尽告知义务，未尽告知义务的，行为违法，合同无效。二、剥夺承租人李某的优先购买权。 法律法规之所以规定告知义务，并设置了期限，是为了保证承租人有足够时间考虑是否行使优先购买权，在3个月期间内，出租人应满足其优先购买权，如果3个月期间届满，承租人未提出或提出的条件低于受让人的，则丧失优先购买权。出租人未履行告知义务，在承租人未知晓的情况下与李王某签订房屋转让合同，并办理过户，显然其行为和程序都是不合法的，是明显的侵权行为——剥夺承租人李某的优先购买权的行为。由于出租人的房屋转让行为和转让程序的违法，人民法院判决撤销周某与李王某的转让合同，李某在同等条件下享有优先购买出租房屋所有权的优先购买权。 引用法条： [1]《意见》第一百一十八条 [2]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 |
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