| 问题 | 不动产房屋抵押权实现存在房屋租赁权时法律关系 |
| 释义 | 一、不动产上设定抵押权与租赁权的实现顺序 根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，抵押权权与租赁权的实现取决与两者设立的先后顺序。审判实践中，可区分以下情况进行处理： 1、 不动产抵押权自登记时生效，登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。 2、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同已经登记备案的，租赁关系不受抵押权的影响。 3、 不动产抵押权登记前，不动产租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在的，如承租人已经实际占有使用该不动产的，租赁关系不受抵押权的影响。 二、抵押人将已抵押的不动产出租的，不动产抵押权实现时，不动产租赁关系的处理 根据最高法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力。因此，抵押权实现后，抵押物的买受人要求承租人迁让的主张，一般可予支持。至于承租人的损失可基于租赁关系向出租人主张。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第一百九十条 [2]《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条 |
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