| 问题 | 关于最高人民法院第一民事法院民事审判的两点看法 |
| 释义 |
理论界和实务界的不同观点：第一种观点：人民法院可以直接判决承租人按照出租人与第三人之间的买卖合同确定的价格购买房屋。第二种观点：法院只能撤销出租人与第三方之间的销售合同。第三种观点：当当事人提起确认无效合同的诉讼时，人民法院不仅可以根据当事人的请求作出判决，还可以根据形成权理论支持当事人直接购房的主张，最高人民法院第一人民法院形成了两种观点：大多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权民事权利，具有物权效力，应当依法予以保护。优先购买权被理解为形成权，法律依据不足。这只是优先订约权，而不是保证购买的权利。准物权的保护必须不同于所有权的保护。所有权是一项绝对权利。当业主出售自己的财产时，他应该尊重自己的订约自由权，不应该过多干涉。因此，承租人不能根据第三方购买房屋的条件直接主张取得该房屋，只能要求确认业主与第三方签订的销售合同无效。承租人的利益可以通过无效诉讼，按照买卖不违反租约的原则，照常得到保护。应广泛理解“同等条件”，不仅包括价格条件，还包括付款条件和卖方（业主）提出的其他条件。少数意见认为，承租人的优先购买权是将出租房屋出售给出租人的限制性权利。优先购买权不能理解为优先缔约权。检查它的内容，它应该包括可以首先购买的权利。否则，优先购买权就没有现实意义，无法实现对承租人权利的实质性保护。此外，承租人要求根据业主与第三方签订的销售合同中约定的条件获得该房屋。法院在作出判决时，不需要作出业主与第三方签订销售合同的判决，而是改变业主与第三方之间销售合同的主体。这种判决方法和判决的执行将不存在任何法律障碍。因此，承租人可以根据业主与第三方签订的销售合同的条款要求获得该房屋，法院可以据此要求判决。传送关于买受人是否要求出卖人在约定的交付期限届满后两年以上交付房屋，有两种意见：第一种意见是买受人要求出卖人在两年内交付房屋诉讼时效，如果卖方被要求在两年的诉讼时效期满后交付房屋，则在诉讼时效期满后，由于卖方怠于行使其权利，其赢得诉讼的权利将丧失。第二种意见认为，如果买受人要求出卖人自约定的交付期限届满之日起超过两年交付该房屋，不能简单地认定其超过诉讼时效，但应根据卖方在约定的交付期限内是否满足交付条件另行办理 对于买方是否要求卖方在合同到期日起两年以上办理所有权变更登记，也有两种意见。第一种意见认为，卖方承担的主要付款义务是转让房屋所有权，更重要的是转让房屋所有权。出卖人仅履行向买受人交付房屋的义务，逾期未办理房屋权属证书的，出卖人未履行转让房屋权属的最重要的主要支付义务，构成违约，诉讼时效期应该开始计算。因此，自出卖人违约之日起两年内，买受人未办理房屋所有权证的，买受人将因超过时效而丧失胜诉的权利。第二种意见是，如果该房屋已交付，且买受人要求出卖人自约定的办理房屋所有权证书期限届满之日起两年以上为其办理房屋所有权证书，支持最高人民法院第一人民法院倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋期限届满时，买受人可以要求出卖人按照合同约定交付房屋。其请求权属于债权请求权，适用民法通则关于诉讼时效的规定。但是，在计算时效期间时，应当区分具体情况：房屋符合法定交付条件的，时效期间从合同约定的交付期限届满之日起计算；房屋不符合法定交付条件的，时效期间自房屋符合法定交付条件之日起计算。2、 出卖人已将房屋交付买受人，买受人已实现对房屋的占有的，买受人要求出卖人转让房屋所有权并办理房屋所有权登记的权利具有物权性质，诉讼时效的规定不适用 |
| 随便看 |
|
法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。