| 问题 | 如何确定商品房合同的效力 |
| 释义 |
1、 如何确定商品房合同的有效性是无效的。该房地产单独出售，合同无效 ，因为房屋建在土地上，附属于土地，因此不可分割。因此，当房屋所有权通过出售转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须转让或随该房屋一起转让。出卖人将房产和土地使用权分别转让给不同的买受人，或者只转让房屋所有权，不同时转让土地使用权的，买受人可以提出买卖合同无效。如果产权主体有问题，合同无效。 出售房屋的主体必须是房屋的所有人。如果非所有人出售他人的房屋，其买卖行为通常无效。 房屋产权由多人共享，只有在共同所有人同意的情况下才能出售。出售共有房屋，应当提交共有人的同意书。如果一些共有人在未经其他共有人同意的情况下出售共有房屋，他们的买卖行为通常被视为无效。房屋所有人出售共有房屋时，共有人在同等条件下享有优先购买权。房屋所有人出售出租房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如果房屋所有人在出售房屋时侵犯了共有人和承租人的优先购买权，共有人和承租人可以请求法院宣布房屋买卖无效。非法转让，合同无效。主要包括以下房地产的转让（包括买卖） ① 司法行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利 ；② 依法收回土地使用权 ③ 所有权争议 ④ 法律、行政法规禁止的其他情形。买家可以查看的几种典型情况。开发商不完善的开发程序导致合同无效 开发商必须拥有完整的证书才能建造和出售该房屋。如果开发商证书不完整，则为非法经营，与买方签订的合同为无效合同。由于该合同无效，开发商应退还买方支付的房款。开发商未取得《商品房预售许可证》的，与买受人签订的《商品房预售合同》视为无效，但开发商在诉讼前取得《商品房预售许可证》的，视为有效。延迟交付 根据司法解释，如果开发商未能在开发商和买方合同约定的交付日期后通知入住，如果开发商在买方催促后三个月内未能履行，买受人有权要求开发商退房，并要求退还定金或支付房价利息（双方另有约定的除外）。此外，还要注意房地产开发项目的竣工验收，验收合格后方可交付使用。逾期办理商品房买卖合同房屋权属登记或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的房屋权属登记期限超过一年的，因开发商原因，买受人无法办理房屋权属登记，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。未经买受人同意，开发商擅自变更设计的，开发商应当按照批准的规划设计建造该商品房。商品房出售后，经规划部门批准的规划变更或者设计单位同意的设计变更，导致商品房结构类型、户型、空间大小、朝向发生变化的，开发商不得擅自变更规划设计，以及合同当事人约定的其他影响该商品房质量或者使用功能的情形，开发商应在变更确定之日起10天内书面通知买方，买方有权在通知到达之日起15天内书面答复是否退房。买受人自通知送达之日起15日内未作出书面答复的，视为已接受规划设计变更及由此产生的房价变动。开发商未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；如果买方退房，开发商应承担违约责任。房屋面积误差超过法定或约定的误差率 开发商交付房屋的建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不一致。合同约定的，按照约定办理；如果合同中没有约定或约定不明确，且面积误差率的绝对值超过3%，则支持买受人要求终止合同并退还已支付的购房款和利息。房屋质量不合格严重影响使用 根据司法解释的规定，有两起房屋质量问题，买受人要求解除合同并赔偿损失。一是房屋主体结构质量不合格，致使房屋主体结构不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核实不合格；一是房屋质量严重影响正常的生活使用。房屋产权存在瑕疵，开发商恶意违约和欺诈 开发商在出售房屋前将售出的房屋抵押给他人，或将房屋出售给买方后将其抵押给他人。买受人发现后，可以认定购房合同无效，要求退房。此外，导致购房合同无效的常见情况是开发商未取得预售许可证；房屋所有权存在争议，司法行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房屋权利。这里通常涉及开发商的恶意违约和欺诈行为。为此，司法解释规定了相应的惩罚性赔偿措施。抵押合同无法办理的 商品房买卖合同约定买受人以担保贷款的形式支付款，因一方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同的，致使商品房买卖合同无法继续履行的，对方可以要求解除合同，赔偿损失。因不可归责于双方的原因致使商品房抵押贷款合同不能订立，商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，开发商应将收到的购房款本金及其利息或押金退还给买家 希望能帮助您解决相关问题。如果您有任何问题，欢迎在本网站咨询律师 |
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