| 问题 | 商品房买卖合同欺诈行为的认定及其法律后果 |
| 释义 |
【案情】 2000年8月，被告人李泰富以自己的名义通过转让取得了鹰角上第四号国有土地使用权，地块面积540.72平方米，土地用途为商业和住宅。营角上4号商住楼（名富康大厦）于2000年10月开工建设，2001年12月竣工，共有10栋房屋、13家商铺。2001年8月至2002年12月，被告李泰富以沙河镇房地产开发公司的名义与原告黄天江等13人签订了赣州市城市商品房买卖合同，被告李泰富在合同开发企业的法定代表人处签字，将其自建房屋以每平方米820元至960元、每平方米商铺4200元至4600元的价格出售给原告等。据调查，原赣州沙河镇房地产开发公司是沙河镇政府下属的集体企业。成立于1993年4月15日，由被告李泰富于1995年6月1日至2000年12月31日签订合同。由于公司长期未开发经营项目，2000年未参加房地产开发企业资质年检，2001年12月江西省建设厅取消了四级资质证书，工商行政管理部门于2002年1月27日宣布吊销该公司的营业执照。对此，沙河镇政府宣布，沙河镇房地产开发公司的营业执照和公章无效。原告购买该房屋后，该房屋已装修使用，但被告尚未向原告填妥商品房产权证。2003年12月18日，被告李泰富书面通知原告办理筹款房屋所有权证书，被原告驳回，于2004年11月29日发生纠纷，赣州市中级人民法院对本案作出（2004）赣中民一储字第6号民事判决。判决确认被告李泰富与原告签订《商品房买卖合同》，理由是被告李泰富知道被撤销的加盖沙河开发公司印章的商品房买卖合同是赣州市城市商业银行买卖合同的严重欺诈行为房屋无效，原告黄天江等13人根据房屋现状将所购房屋（含装修设备）退还给李泰富。被告李泰富返还原告黄天江等13人购房款及装修损失费共计2909117.30元。此外，被告李泰福还赔偿原告黄天江等13人购房款的50%，共计1144825元。 [评估] 本案是因出卖人欺诈导致商品房买卖合同无效的典型案例。在本案审理过程中，涉及到两个关键问题：一是商品房买卖合同中出卖人欺诈行为的认定，二是欺诈行为的法律后果。《法国民法典》规定欺诈应符合以下条件：① 欺诈的存在。② 欺诈应由一方实施。③ 欺诈在订立合同中起着决定性的作用。在某些情况下，对涉及另一方利益的情况保持沉默也可构成欺诈，即消极欺诈。中国立法对欺诈的概念没有明确规定，认定欺诈罪的主要依据是《最高人民法院关于实施《中华人民共和国民法通则（试行）》若干问题的意见》（以下简称《意见》），《意见》第六十八条规定：故意告知另一方虚假信息，或故意隐瞒真实信息以诱使另一方做出虚假的意图表达，都可以认定为欺诈。据此，我们认为欺诈的构成要件有以下几点：（1）欺诈必须有故意。这是识别欺诈的主观因素。所谓欺诈意图是指一方知道他告诉另一方的情况是错误的，会使另一方陷入错误的理解，但希望或允许这种结果发生的心理状态。（2） 一定有欺诈行为。这是识别欺诈的客观要素。所谓欺诈，是指欺诈者有意的外部行为，包括作为和不作为。欺诈行为是指故意披露虚假信息或者故意隐瞒真实情况的行为，是他人作出虚假意思表示的行为。不作为欺诈，即沉默是否构成欺诈，即沉默是否构成欺诈中国法律没有明确规定，但学术界一致认为，我们可以借鉴国外立法的规定，有条件地承认沉默可以构成欺诈，只要一方有义务向另一方陈述某一事实。（3） 欺诈者由于欺诈而犯了错误，并基于错误的理解表达了自己的意图。这是识别欺诈的因果要素。所谓错误是指对合同内容和其他重要信息缺乏了解。在本案中，被告人李泰富故意隐瞒其不具备房地产开发资质，也未取得商品房预售许可证的真实情况，并利用和祥房地产开发公司被撤销的赣州市城市商品房买卖合同，使原告误认为被告具有相应的开发资质，被告开发的房地产为商品房，并与之签订了赣州市城市商品房买卖合同，完全符合欺诈的三个构成要件，因此，可以认定被告李泰富在本案商品房买卖合同中存在严重欺诈行为 |
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