| 问题 | 内容违法、合同无效的案件 |
| 释义 |
五大避税"政变"五大法律提醒"国家六条","细则"规定,购入未满五年的商品房转售需全额缴纳营业税。该规定实施后，二手房交易市场出现了一些避税“政变”。从法律的角度看，每一次避税“巧招”都有法律隐患，不可小打小闹。1.假礼物而非真货销售案：方女士想买一套远房亲戚朱女士的二手房。离五年结束还有两年。由于亲属关系，双方讨论不办理所有权转让，直接办理房屋赠与公证。点评：所谓礼品避税，是指双方私下进行销售交易后，以礼品的形式进行变相交易，而不是到房地产交易中心办理过户手续。法律提醒：这种方式实际上是法律上的漏洞，给消费者带来一定的风险。虽然买卖双方签订的赠与协议具有一定的法律利益，但由于该交易实际上是二手房买卖，法律规定，双方应当自发生之日起90日内申请转让登记。但双方未办理房屋转让登记的，买受人未取得合法的房屋所有权证书。一旦双方发生利益纠纷，买方的权利将得不到保障，最终给消费者带来损失。如果出卖人将房屋抵押，以赠与的形式出售房屋，三方当事人将形成非常复杂的法律关系，买受人的利益将受到严重侵害。此外，礼品销售还存在相当大的法律风险。当出现问题时，买家往往不得不遭受“愚蠢的损失”。这是因为中国合同法规定，“捐赠财产有瑕疵的，捐赠人不承担责任”，即买受人取得财产后出现质量问题的，不受法律保护，很难向房屋所有人要求赔偿。此外，买受人还应当承担赠与人撤销赠与和不履行赠与义务的风险。此外，如果私人交易被发现，双方应承担法律责任并缴纳税款和罚款，这对双方来说都是不值得的损失。2.提前支付房价并等待五年后转让的案例：刘先生想在大观买一套总价60万元的房子，因为房子要再等六个月才能转让五年。为了避免缴纳营业税，双方私下约定刘先生将向房东支付25万元的首期款。房东收到首期款后，首先将房屋钥匙交给刘先生，六个月后双方正式签订合同。点评：这种“私订终身”避税是指买卖双方协商房价后，房主先将房产证交给买方。买房人付清大部分房款后，房主转动钥匙让买房人住在房子里。双方同意在房龄达到五年后办理转让手续，以避免税费。法律提醒：从法律角度来看，这种方法风险很大，因为房产证仍然归原所有人所有，所以业主可以通过挂失的方式取消原房产证。办理新证后，一房两卖，或因债务被法院查封，可能引发纠纷。当所有权转移时，房价也会发生变化。如果增加幅度很大，房主宁愿支付违约金也不愿出售，买家只能再次选择房子。3.在合同价格的下端写一个案例：王女士在中介的推荐下，看中了凤栖商务区一栋总价260万元的毛坯房。为了避免因高税收而降低税基，王女士私下与房东协商并签订了两份合同，230万元写入正式合同，另外30万元以精装维修费的名义支付给房东。备注：这种“a>阴阳合同”避税方式是指在房屋买卖合同中，买卖双方协商后填写较低的房价，这样税基会较小，税额会减少。法律提醒：在二手房交易中，使用“阴阳合同”不利于买方的再交易。一旦购房者再次转让房屋，他将面临两个问题：第一，由于购房价格较低，房屋出售时的估价将相应降低；第二，由于购买价格较低，销售价格和购买价格之间的差额将相对较大，并且将再次缴纳税款。签订“阴阳合同”对买卖双方都有风险。对于卖方而言，风险在于买方可能会威胁向房屋委员会提交的合同，并在办理过户手续后要求卖方降低房屋销售价格。对于买方而言，风险在于，如果买方在转让前支付了房价，而卖方违约不出售，但只支付了房屋委员会签署的合同中规定的价格，买方将在没有充分证据的情况下遭受巨大损失 |
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