| 问题 | 买小产权房的合同无效吗 |
| 释义 |
小产权购房合同无效吗？ <中华人民共和国土地管理法第六十三条：农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于非农建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形依法转让土地使用权的除外。"中国房地产管理法规定,房屋所有权与房屋占用的土地使用权同时转让抵押。也就是说，中国对房屋转让实行房地产一体化原则，这是中国房地产交易中普遍遵循的法律原则。基于房地产一体化原则，出售小产权房必然导致房屋转让所占用的土地使用权发生变化，这违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效”，因此，小产权房买卖合同因违反法律强制性规定而无效。 2。农村宅基地使用权的取得有严格的身份限制。 一些小产权的房屋是农民在自己的宅基地上建造和出售的，这自然会导致宅基地使用权能否转让的问题。宅基地使用权，是指本单位所有的土地享有建造房屋、购置生活设施、庭院植树、在指定地点永久居住等权利的农户的使用权。（3） 宅基地使用权的主体是集体经济组织的成员，是一种严格的身份限制，是基于集体经济组织成员身份而享有的权利。显然，城镇居民不具备集体经济组织的成员资格，无法获得宅基地使用权。小产权房买卖合同因标的物不能履行而无效。 3。国务院有关部门的文件也禁止出售小产权房 关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台了许多相关规定，如1999年国务院办公厅下发的《关于加强土地流转管理禁止炒作土地的通知》，原国家土地管理局[1990]地政字第97号《关于其他形式非法土地流转具体适用的请示的复函》，国土资源部[2004]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，国务院2004年10月21日《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月国务院发布《关于严格执行农村集体建设用地等法律政策的通知》。规定禁止城镇居民在农村购买小产权房，禁止城镇居民在农村购买宅基地。虽然这些文件没有以法律法规的形式出现，但它们代表了国家的政策取向，这些法规的出台使得小产权房无法办理房地产证，房地产也无法实际转让。根据这些规定的精神，可以看出小产权房买卖合同无效。 2。小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条禁止性规定。 3。如果合同被确定为有效且符合诚信原则，则有利于保护守信方的利益，促进交易安全。 在当前的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是卖方，主要原因是当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的售价。卖方认为自己遭受了损失，因此他要求法院以销售合同违反国家禁止性规定为由，裁定销售合同无效。这种行为，在合同签订和履行后受利益驱动，通过确认合同无效试图归还房屋，是不合法的。购买小产权房出卖人清楚地知道，出卖人因违反国家规定，无法转让所有权和办理证书。出卖人出卖房屋后，违反合同规定，要求确认无效，属于恶意抗辩。如果合同被认定无效，无疑是对不诚实的人的纵容，不利于交易安全的保护，也违反了诚实信用原则。 在这里，作者需要指出的是，保护可信赖方的利益、促进交易安全和保护弱者之间存在着关系。一般来说，公众认为农民是弱势群体，是否有效地保护他们还存在争议
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