| 问题 | 租赁物业改造后的增值物业如何处理 |
| 释义 |
案例a企业主要从事工业厂房租赁业务。2009年，固定资产1800万元的标准厂房租赁给B企业，B企业从事医疗用品生产。取得厂房后，按照制药行业GMP标准对厂房进行改造，改造费用500万元。租赁期满后，乙方负责拆除重建部分，恢复厂房原貌。假设a企业预计厂房租赁业务的投资回收期为8年，原值1800万元的厂房年租金为225万元（1800△8）。本案只分析了房产税，没有考虑其他税种。会计处理为（单位：万元，下同）： <1。a企业收到的租金借方：银行存款225贷方：主营业务收入—租赁收入225。B企业支付租入固定资产的改造费用借方：长期待摊费用-租入固定资产的改造费用500贷方：银行存款500，等）225 贷款：银行存款225 税务处理：A企业应就租金收入缴纳27万元（225×12%）的房产税。 在这种情况下，B企业对租赁房地产改造形成的房产，支出500万元，是否缴纳房地产税？如何缴纳房地产税？纳税人是a企业还是B企业？对此，笔者认为，首先要解决两个问题：一是租赁房地产改造形成的财产是否符合征收房地产税的条件；二是房地产改造支出中租金形成的财产的产权性质。 租赁物业装修支出形成的物业是否符合征收房产税的条件？ 房产税暂行条例第三条规定，房产税按照房产原值的残值减去10%-30%计算缴纳。房产出租的，以房产租赁收入为房产税的计税基础。根据《条例》第三条的规定，房产税的计征方式可根据不同的使用者分为自用和他用。自用按房产原值减去10%-30%的残值计算缴纳；其他用途按房产租金收入计算缴纳。但是，根据《条例》第二条的规定，无论该房地产用于谁，房产税均由产权人缴纳。 那么，如何以房地产原值为基础确定和认定房地产税的征税对象“房地产”，财政部、国家税务总局《关于不动产税和车船使用税若干业务问题的解释和规定》（财税地税字[1987]003号）规定，“不动产”是以房屋形式存在的财产。房屋是指有屋顶和围护结构（两侧有墙或柱）的场所，可以遮风挡雨，供人们生产、工作、学习、娱乐、生活或储存物资。独立于房屋的建筑物不是不动产。财税地字[1987]003号文件特别强调，房地产原值应当包括与房屋不可分割的各种附属设备或者一般不单独计算的配套设施。《国家税务总局关于进一步明确住房附属设备及配套设施征收房地产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）进一步明确了住房附属设备及配套设施征收房地产税有关问题。财税地字[1987]003号文件第二条明确了对房屋附属设备及配套设施征收房地产税的有关问题。随着社会经济的发展和住宅功能的提高，出现了一些新的设备和设施，需要加以澄清。经研究，现将有关问题通知如下：一、为维护和增加房屋的使用功能或者使房屋达到设计要求，房屋的给排水、采暖、消防、中央空调等一切附属设备和配套设施，不能随意移动、以房屋为载体的电力、智能建筑设备，无论是否单独入账入账计入计入房产原值的会计科目，都应当使用，征收房产税。二是更换房屋附属设备和配套设施，在价值计入房屋原值时，可以扣除原相应设备设施的价值；对附属设备及配套设施中易损坏、需要经常更换的部分，续期后不计入房屋原值。根据上述文件的规定，可以看出，无论如何按照房地产原值计算房地产税，只要是与房屋分不开的原有建设或改造费用，维护和增加房屋的使用功能或者使房屋达到设计要求，不能以房屋为载体随意移动的，应当计入房地产原值计算房地产税。本案中，B企业租用a企业厂房后，以原厂房为主体，根据生产经营需要进行改造。费用虽符合“为维护和增加房屋的使用功能或使房屋达到设计要求，不得以房屋为载体随意移动的给排水、采暖、消防等一切辅助设备和配套设施，中央空调等电气及智能建筑设备应计入房地产原值，无论是否单独入账入账。而a企业作为房地产税的纳税人，是以房地产租金为基础计算缴纳房地产税的。房地产原值是否增加，不影响a企业房地产税的计税基础。B企业改造费用形成的财产不符合对a企业征收房产税的条件，不予征收房产税。产权是指对财产的所有权，是经济所有权的法律表现形式，包括对财产的所有权、占有、控制、使用、收益和处分。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有权是指所有权人依法占有、使用、取得和处分其财产的权利。显然，a企业是租赁物的权利人，享有上述权利。那么，B企业租赁后改造支出形成的财产是否享有上述权利，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，非财产所有人在他人财产上加附，财产所有人同意加附，并对如何加附提出了建议约定返还的，按约定处理；未经约定和协商可以拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以转给产权人；给产权人造成损失的，应当承担赔偿责任。可见，a企业只拥有租赁物业的所有权，对B企业租赁后的改造费用形成的物业不享有任何权利。根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由房产所有人缴纳，房产所有人是纳税人。因此，a企业对B企业的改造费用不承担纳税义务。 房地产税的征税对象是房地产。虽然它属于房产税的范畴，但它只对房地产征税，而不是对所有的房产征税。B企业对租赁物进行改造支出形成的财产，是以出租人拥有的财产为基础的，但对B企业来说，只是改造财产，不是完整财产。同样，B企业只享有产权，不享有不动产权利。因此，根据税法规定，B企业改造费用形成的财产不属于房地产税的征税对象，B企业不必承担房地产税的义务
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