| 问题 | 转租人与出租人、转让人之间的合同履行是否存在任何关系 |
| 释义 |
转租人与出租人、转让人之间履行合同是否存在关系？ 转租和租赁权转让是房屋租赁关系变更和转让的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非住宅房屋投资的增加，它们在实际操作中的应用越来越普遍，存在很大的差异。我国《合同法》对租赁合同关系有专门的规定，但对租赁权的转让没有明确的规定。然而，在社会经济生活中，租赁权的转让却大量存在。转租与租赁权转让是两种不同的法律关系。因为它们以租赁权为基础，涉及出租人、承租人和第三人，存在权利义务转移，在审判实践中容易混淆。因此，厘清转租与租赁权转让的概念，严格区分二者具有重要的现实意义。首先，从法律关系的构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间将租赁房屋的部分或者全部转租出去的行为。转租是指承租人与转租人之间订立新的租赁合同。转租后，转租人仍有租赁权。由此形成了两种相互独立、相互牵连的契约关系，即产权人与承租人（转租人）之间的主租赁合同和承租人（转租人）与转租人之间的转租合同。因此，承租人扮演着双重角色。他不仅与作为承租人的业主履行主租赁合同，还与作为出租人的转租人履行主租赁合同，即双方之间的转租合同。租赁权转让是指承租人在租赁期间将房屋租赁权转让给第三人，即承租人与房屋产权人之间的租赁合同终止，承租人退出租赁关系，转让租赁权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。其次，从有效法律行为的前提来看，承租人转租房屋或者转让房屋租赁权，都需要出租人的书面同意，但书面同意的形式略有不同。转租一般有两种形式，一种是转租条款已在本租赁合同中约定，另一种是出租人在本租赁合同之外出具的同意书。租赁权转让属于合同一方（承租人）在法律性质上对合同权利义务的一般转让，通常在合同中没有事先约定，只能取得出租人的同意。第三，从违反上述前提条件的法律后果来看（即承租人未取得出租人的书面同意），出租人可以直接以转租方式与承租人解除租赁合同；在租赁权转让中，出租人只有向第三人申报租赁权转让的权利无效，但无权终止其与承租人之间的租赁合同。 第四，转租过程中，转租合同附在转租合同之后，具体如下：1。转租期间，转租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当相应变更。转租期间，转租合同终止的，转租合同相应终止。转租合同约定的租赁期限不得超过本租赁合同约定的期限。租赁权转让后，由于承租人退出租赁合同，第三人与出租人建立租赁关系时，不受终止租赁合同的约束，重新设定双方的权利义务。在大多数国家，转租与租赁权转让是统一规定的，而在我国《合同法》中，只有第234条规定了租赁权转让的法律情形，即“承租人在租赁期间死亡的，与其共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋”。另外，其他情形下租赁权转让的法律依据应当是什么，《合同法》对租赁权的形成要件没有明确规定。那么，租赁权转让法律规定成立的必要条件是什么呢？各国法律对此有不同的规定。一般可分为两种类型：一种是限制主义模式，即未经出租人同意，承租人不得转让租赁权。德国民法对租赁权的转让没有明确规定，但解释认为，未经出租人同意，不得转让。日本《民法典》第612（1）条规定：“未经出租人承诺，承租人不得转让权利或转租租赁物。”另一种是自由主义模式。法国《民法典》第1717条规定，“承租人有权将租赁物转租或者转让给他人，除非租赁合同中有禁止的约定”，即使出租人没有法律理由拒绝行使合同权利，但在实践中仍然是禁止的。根据《民法通则》第九十一条的规定，一方当事人将合同的全部或者部分权利义务转让给第三人的，应当征得另一方当事人的同意，不得以营利为目的。《合同法》第八十八条规定：“经对方当事人同意，一方当事人可以将其在合同中的权利和义务转让给第三人。”。据此，租赁权的转让也需要得到合同另一方即出租人的同意，并以此作为成立要件。只有这样才能符合立法精神，稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。因此，只有当事人对租赁权的转让有特别约定或者经出租人同意，承租人才能转让租赁权。这是合法转让，否则是非法转让。因此，经出租人同意转让租赁权的，出租人和第三人是双方当事人，其权利义务应当依照《合同法》租赁合同一节的规定确定。 以上是相关答案。如果承租人和出租人之间的合同履行与转让人有关，可以直接参考上述一些意见。一般需要出租人的同意。如果您有其他法律问题，可以向律师咨询律师网. 你知道吗 |
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