| 问题 | 关于房屋租赁纠纷的处理 |
| 释义 |
首先，房屋租赁纠纷主要表现为（1）租金违约纠纷（2）这是房屋租赁中最常见的纠纷。没有书面合同，只有口头约定，或者租赁合同对租金和租赁期限不明确，或者因市场情况变化，出租人与承租人发生纠纷。部分承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人拒绝支付，出租人要求解除合同，承租人不愿意搬出。（2） 损害赔偿纠纷与其他法律关系中的损害赔偿、房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种： （1）房屋损害赔偿纠纷，大多是由于承租人在装修或使用过程中自身的过错造成的，也有因租赁房屋本身质量问题引起的，出租人与承租人对房屋损害责任有争议。 （2）因出租房屋质量问题或出租人防护措施不当造成的人身、财产损害赔偿纠纷，在出租人是否承担责任、责任大小上存在分歧。（三）房屋共有人的合法权益受到损害。房屋共有人对其房屋享有共同权利（包括共有权和共有权）。部分共有人未经其他共有人同意出租该房地产，侵犯了其他共有人的合法权益。（4）由于承租人拖欠租金，出租人提前解除合同，承租人装修房屋时，往往会发生装修费用纠纷，特别是在房屋租赁关系建立后发生，其中涉及尚未摊销的装修费用的处理纠纷。（3） 房屋租赁条例规定，承租人在租赁期间出售房屋的，在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有这样的规定。现实生活中，很多出租人往往忽视法律对这一优先权的规定，有的故意剥夺承租人的这一优先权，引发纠纷。出租人违反本法规定出售房地产的行为，依法可以认定为无效。现行法律法规允许房地产转租，但这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原租赁期限，引发一系列纠纷；有的甚至在收取转租费后逃之夭夭。实践中，一些出租人对未经同意转租熟视无睹，认为只要能拿到租金，这种做法最终只能损害自己的利益。（5） 房屋变更使用纠纷一般来说，承租人未经业主同意，擅自将原出租房屋变更为使用或者变更原约定用途，对房屋造成重大损害，甚至威胁到房屋所有人的人身安全，而租客认为自己有权控制租金，由此引发了诸多纠纷。一般来说，房屋租赁合同一方当事人出于无奈单方面解除合同，但也有一些当事人为了更大的利益而故意单方面解除合同，而不是为了更小的利益。（1） 依法租赁的理念尚未深入人心。目前，依法转让、抵押房屋的意识深入人心，但依法租赁房屋的观念却十分淡薄。很多人认为是否有租赁合同是一件小事。双方的租赁关系仅停留在口头协议层面。房屋租赁只是出租人和承租人的事。无需额外支付注册费。双方经常达成口头协议。如果按照《城市房屋租赁管理办法》的规定操作太麻烦。（2） 非法租赁很难处理。目前，在房屋租赁市场上，相当一部分房主为了追求高额租金，既不向房地产管理部门申请登记，也不与承租人签订《房屋租赁合同》。有的甚至层层转租，将违法建筑和法律禁止的房屋出租给来历不明的各类违法人员，甚至实施犯罪。对此，虽然物管部门可以做出相应的行政处罚，但对于拒不执行处罚决定的人，缺乏更为强硬有效的手段来处理违法出租行为。
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