| 问题 | 房屋租赁纠纷的特点 |
| 释义 |
众所周知，深圳的房屋租赁市场为深圳的经济发展做出了巨大的贡献。但与此同时，越来越多的房屋租赁纠纷也困扰着广大租赁当事人和租赁管理部门。在福田区，1997年由租赁管理部门调解的纠纷有100多起，但到1998年已飙升至500多起。据福田区法院房地产庭统计，1999年法院审理的案件中，房屋租赁纠纷约占30%。如果不能有效地遏制和化解房屋租赁纠纷，将不利于房屋租赁市场的健康发展。1、 目前，房屋租赁纠纷的主要表现形式和特点如下：1。此类纠纷占房屋租赁纠纷的70%，是房屋租赁纠纷的主要形式。当事人所欠的租金从几千元到几十万元不等。企业因拖欠租金被拖累的情况并不少见。这些争端的起因与经济泡沫的破灭有很大关系。一九九七年的金融风暴，不仅严重打击了香港经济的泡沫，也对深圳经济产生了重大影响。这导致许多寄生在泡沫经济中的企业和个人的经济效益出现负增长。而这些企业和个人基本上都是为了生产、经济、办公甚至居住而租房。大量拖欠租金和租金纠纷接踵而至。2未经有关部门批准擅自改变房屋使用功能发生的纠纷。这种纠纷近年来不少。比如八卦岭、上步、车公庙等工业区，原来的建筑大多是厂房，现在大多改为商业用房。其中，未经批准擅自改变用途的业主或承租人占很大比例。这类房屋进入租赁市场后，很容易发生租赁纠纷。三。因未签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完整，双方权利义务不明确而发生租赁纠纷的。由于缺乏法律知识，或者怕麻烦，计划简单，特别是农村股份公司的村民租房时，很少签订书面合同，留下纠纷的种子。4变相发生租金纠纷，以逃避管理、税费。一些业主为了不交管理费和租赁税，与承租人串通，以承包、合资、承包甚至借款等名义变相出租房屋。因此，一些承租人不仅拒付租金，还要求出租人承担相应的经营责任风险，从而导致租赁双方发生纠纷。由于当事人逃避法律和管理，在发生纠纷后，往往因其行为的违法性而导致合同无效，无法得到法律的有效保护。5拖欠的租金在专业市场联手拒付租金，引发租赁纠纷。一些亏本经营或利润较低的承租人为了弥补堤内堤外的损失，联系几个小房东（承租人）拒付租金，即少交或不交租金，以此转移经营风险。而且，如果出租人的处理方式不当或租赁房屋在产权、质量、用途等方面存在缺陷，很容易产生多米诺骨牌效应，这将导致市场上所有承租人拒付租金甚至索赔损失。2、 它一方面反映了租赁市场的繁荣，同时也暴露出许多问题。如果不采取一些有效的防范措施和解决办法，不利于市场的发展和成熟。我想在这里发表一些意见，以吸引更多有价值的意见。1业主（出租人）应当依法签订租赁合同，依法出租房屋。这里强调的是合法性。房屋租赁关系只有合法，才能有效。合法有效，不仅可以大大减少租赁纠纷的发生，而且是当事人保护自己最实际的措施。要使租赁关系合法有效，首先要依法签订书面租赁合同，并在合同中明确约定租赁当事人的权利义务，俗称“先恶人后君子”。其次，合同内容不应违法。房屋功能为住宅或者工厂的，未经有关职能部门批准，不得在合同中变更房屋功能，出租作商业用途。第三，房屋租赁法律关系是一种特殊的民事法律关系。为了合法有效，除了真实一致地表达双方的意思表示和合同的法律内容外，还需要法律形式的要求。比如，出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，且必须在房屋租赁合同签订后10日内到房屋租赁管理部门登记。
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