| 问题 | 如何保护先抵押后租赁的优先购买权 |
| 释义 |
1、 抵押权的有效要件：根据物权法的规定，以建筑物和其他土地附着物四项财产设定抵押的；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开征求意见等方式取得的荒地承包经营权；在建房屋，应当办理抵押登记。抵押权自登记之日起成立。因此，如果该房地产抵押时没有抵押登记备案程序，则该房地产的抵押此时无效。第二，抵押权未登记的，如何保护承租人的优先购买权？租前抵押涉及到抵押权人的优先权和承租人的优先购买权，当然是在抵押权有效的情况下。由于抵押权优先权基本原则的确立，在先设定抵押权的情况下，租赁不能对抗抵押权，即在《物权法》第一百九十条后半部分，抵押权设定后租赁抵押物的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权。由于不动产抵押权采取登记生效原则，未经登记，不动产抵押权不成立。本条实际上规定，不动产抵押权成立后出租的，租赁不得对抗抵押权。但是，如果不动产抵押权以前没有成立，那么就不存在有效的不动产抵押权。抵押人再次出租房地产时，承租人对该房地产的优先购买权受法律保护。你知道吗 |
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