| 问题 | 农村房屋是否允许出售，合同效力如何认定 |
| 释义 |
从买卖双方的身份来看，卖方是农村村民，买方主要是城镇居民或其他村庄的村民，也有同村村民的情况。从交易时间来看，大多发生在起诉前两年多。大部分合同已履行完毕（出卖人已交付房屋，买受人已支付房屋款并入住），但大部分未办理房屋变更登记或使用权登记。从案由来看，主要是由于土地升值、征地、住房等因素。房屋现值或拆迁补偿价远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱使提起诉讼。从标的物现状看，部分房屋进行了装修、改建、改建等增建。 这是法院处理此类案件的难点，涉及到房屋增值部分的处理。 农村房屋允许买卖吗？ 关于农村房屋是否可以买卖有两种观点； 一种观点认为农村房屋买卖与农村宅基地使用权的转让有关，而我国法律禁止农村宅基地使用权的转让，因此农村房屋不能买卖。另一种观点认为，“如果法律上没有禁止，那是可行的”。中国法律没有明文规定禁止出售农村房屋。只要双方协商同意，农村房屋就可以出售。从我国第六十二条“农村村民出售、出租房屋后申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家仍然肯定农村房屋可以出售，没有立法意图禁止和干涉农村居民行使房屋所有权居民。此外，根据《中华人民共和国物权法》第六十四条“私人对其合法收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料和其他不动产、动产享有所有权”的规定，由于农村房屋是农村居民的合法私有财产，农村居民的财产来源于农村居民的合法财产居民作为农村房屋的所有人，可以依法行使房屋的处分权和公司的所有权。因此，农村房屋可以买卖。如何确定合同的有效性？ 从以上分析可以看出，农村房屋可以买卖。然而，并不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，按照我国的规定，合同是有效的，不仅合同主体要合格，而且合同内容要合法。笔者认为，农村房屋买卖合同的效力，除依据《合同法》关于合同效力和无效的一般原则外，还应依据国家政策的有关规定确定。根据农村房屋买卖合同主体的不同，农村房屋买卖合同纠纷可分为三类：一类是农村集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村集体经济组织成员与外部集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。由于合同主体的不同，所涉及的相关法律法规和政策也大相径庭。因此，在适用法律确定农村房屋买卖合同效力时，会得出不同的结论。农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同应当认定为有效。由于买受人具有房屋所在地集体经济组织的成员资格，消除了宅基地不能转让的障碍。因此，只要买卖双方订立的买卖合同符合合同法关于合同生效的规定，买卖合同即视为生效。集体经济组织成员与其他集体经济组织成员之间房屋买卖合同的效力应当慎重对待。虽然我国相关法律法规禁止将农村宅基地使用权转让给上述集体经济组织成员以外的人，但法律法规对农村居民房屋所有权转让没有禁止性规定，国家相关政策也没有不禁止向集体经济组织以外的农村居民出售住房。因此，在法律不禁止转让房屋的情况下，法官基于主观理解，不得也无权以禁止转让农村宅基地使用权的规定否定农村房屋买卖合同的效力，阻碍村民行使自己的房屋所有权。因此，笔者主张只要符合《合同法》对有效合同的其他规定，农村房屋买卖合同就应认定为有效合同。 3。至于农村居民能否将房屋出售给城镇居民，虽然法律法规中没有相关的禁止性规定，国务院办公厅在2009年《关于加强土地出让管理禁止炒作土地的通知》中明确规定：“农民的房屋不得出售给城镇居民，城镇居民不得在农民集体土地上建房，有关部门不得出售其房屋2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步规定：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买、非法建设房屋颁发土地使用证”。 虽然这些是国家规定的相关政策，但根据我国第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，这种合同违反了国家政策，应当认定为无效合同。农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则：农村私人房屋交易是在城乡流动性增强、打破居住区界限、城乡一体化的背景下产生的。监管的缺失是造成这种局面的制度诱因，而土地市场价格的持续上涨是此类案件发生的主要原因。 在审理此类案件时，应考虑区别对待： 首先，如果发现农村集体经济组织成员之间的农村房屋交易不存在欺诈行为和明显的不公平，应认定该房屋交易合同是有效的、公平的当事人的退款请求应当驳回。 其次，如果房屋出售给集体经济组织以外的人，经有关组织和部门批准，可以认定合同有效，当事人确认合同无效的主张可以驳回。 第三，未经有关组织、部门批准，将房屋出售给乡（镇）外的人，未实际履行合同或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效，双方应分别返还房屋和购房款。 第四，未经有关组织和部门批准，将房屋出售给集体经济组织以外的人，合同已实际履行，买受人已实际居住使用的，应当本着尊重现状、维护稳定的原则，在调解的基础上，承认买受人的房屋现状和继续占有、居住、使用房屋的权利。 第五，未经有关组织和部门批准，在决定退房和退房时，如果合同已经实际履行，购房人已经实际居住和使用了房屋，如果合同被认为无效，要充分考虑无效合同对双方利益的影响，特别是对各方过错责任的影响，对出卖人因土地增值或拆迁补偿而获得的利益，以及房屋现值与原买卖价格的差额给买受人造成的损失；其次，买受人应当对房屋改建或者扩建后的增值进行补偿。 农村自建房屋可以销售，由此引发的农村房屋买卖合同纠纷案件越来越多。在买卖自建房屋时，必须通过合法途径事先进行鉴定，以保护自己在房屋买卖中的合法权益
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