| 问题 | 如何规避二手房产权风险 |
| 释义 |
买新房就是直接和开发商打交道，交首付、贷款和房子。购买二手房时，是与业主和中介的交易。它需要支付各种税费，如贷款首付和中介费。在后期，它还需要转移所有权。整个过程很复杂，还需要担心房子有没有问题，业主和中介有没有玩套路。对于首次置业者来说，在购买二手房时，需要了解以下几点。一是二手房销售条件要符合房产证、土地证、贷款结算等相关条件。另外，有些房子不是普通商品房，性质也比较特殊，如经济适用房、回迁房、房改房、动迁房、中央生产用房、军队生产用房等。买房前，要核实房屋是否符合上市条件。二是关注二手房产权风险。 1。卖家是房子的真正主人吗？这房子有共同所有人吗？共有人同意卖房子吗？ 2。房子的产权有争议吗？有抵押或扣押吗？是小产权房吗？ 3。在同等情况下，承租人在不违反租赁合同的前提下，有优先购买权买卖房屋。房屋出租给他人的，买受人需要知道租赁期限有多长，转让后能否及时搬家，承租人是否放弃优先购买权等；三是注意土地使用性质和剩余年限。取得国有土地证有两种方式。一是有偿取得，即以转让方式取得。以这种方式取得的土地可以依法转让。另一种是无偿取得，即按分配取得。以这种方式取得的土地在出让前，必须经有权批准并缴纳土地出让金的政府批准，才能将划拨的土地使用权转为出让的土地使用权。买房时要注意土地性质和剩余使用年限。第四，注意房龄的大小。房龄越大，贷款期限越短。如果房子太旧，银行可能不愿意贷款。贷款额也将受到影响。由于房屋老化，房屋剩余土地使用年限相对较短，维护成本较高，持有成本增加。一般来说，首付比例最低的是20%或30%。但购买二手房时，不能参照此首付，要准备超过最低首付1-2%的首付。这是因为银行要评估二手房。评估价的七成或八成是贷款额度，总房价减去贷款额度就是个人需要准备的首付。 以总价100万的房子为例，最低首付比例为30%，最高贷款限额为70%。如果银行评估价格为90万元，贷款金额为63万元（90*70%）。但这套房子的总价是100万，所以我们需要准备37万（100-63）的首付，而不是30万（100*30%）。（1） 契税：一般首套房90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%征收，按照银行评估价而不是房屋总价征收。 ②增值税及附加：房屋评估价格的5.6%。如果购房且房产证有效期为2年，可以免交。 ③个人所得税：一般为总房价的1%或房价差价的20%。如果房屋有5年的房产证，是卖方唯一的房屋，可以免征个人所得税。中介费：一般为房屋总价的1.5%-3%。 此外，还需要支付贷款担保费、评估费等税费。买房时要提前知道相关费用，做好预算。第六，选择正规中介公司进行二手房交易的过程相对复杂。买卖双方可能都不知道如何操作，而中介在买卖双方之间起着服务和协调的作用。目前，各个城市都有不少中介公司，很多中介公司通过某种方式骗钱。所以，买房一定要选择信誉好、正规的中介。签订黄金合同或者购房合同，应当在合同中约定有关事项。比如，由于非个人原因，贷款不能办理或者不能在规定时间内办理的，该由谁承担责任？如何承担责任？由于突然出台限购或限贷政策，购房者失去购房资格或需要提高首付比例，购房者是否不需要承担违约责任。房子的交付情况如何，是否用家电装修？家用电器和家具的数量需要在合同中进行统计和书写。卖房人因房价上涨等原因不想卖房，又该如何补偿。所有的事情都需要在合同中约定。一旦发生纠纷，合同是维权的法律依据。买房后，必须及时过户。只有所有权转移了，房子才能真正属于你。过户时要注意房产证、土地证、水卡、电卡、煤气卡等需要过户到购房人名下的情况。此外，还要注意原业主，是否有水电费、物业费、煤气费等欠缴。 另外，在购买二手房时，就像买新房一样，我们需要考察小区的环境、物业、交通、周边设施，以及房屋的类型和质量。另外，很多人不敢买二手房，因此需要询问周边居民，并在网上搜索相关信息。对于初次购买二手房的人来说，一定要在买房前做好工作，避免出现大问题。你知道吗 |
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